Bautechnische Mängel vor dem Kauf prüfen
Von der Abdichtung bis zur Materialverarbeitung - hält die Mallorca-Immobilie, was sie verspricht?
Bautechnische Mängel gehören zu den wichtigsten Problemfeldern für Immobilienkäufer. Die Erfahrung zeigt, dass bestimmte Baufehler am häufigsten zu prüfen und festzustellen sind.
Checkliste: Welche Mängel am häufigsten auftreten
…führen zum Beispiel bei Flachdächern, Terrassen, Balkonen und Einfahrten regelmäßig zu Wasserstaus und somit zu Problemen. Auch Grundstücksentwässerungen lassen oft zu wünschen übrig. Unterschätzen Sie nicht, wie stark es auf den Balearen gelegentlich regnen kann.
…sind vor allem in Bädern wichtig: Dehnungs- oder Dichtungsfugen sorgen dafür, dass keine Risse entstehen und keine Feuchtigkeit eindringt.
Thema Gipskarton (vulgo: Rigips), wobei Trockenbauwände und -decken auch aus anderem Material bestehen können, zum Beispiel zementären Werkstoffen. Wichtig: Es darf nicht das falsche Material sein. So hat Gipskarton in Nassräumen nichts verloren, ansonsten drohen Rissbildungen und Schimmel. Und für Feuchträume (nicht Nassräume!) gibt es einen eigenen Spezial-Gipskarton.
Eine Dusche, die unter dem Fliesenbelag keine ordentliche Abdichtung hat. Ob ein Fliesenbelag dicht hält, hängt von den Fugen ab. Wenn diese nicht einwandfrei beschaffen sind (d.h. korrekt verarbeitet und regelmäßig erneuert), sickert früher oder später das Wasser durch.
Wenn sich Fliesen lösen oder der Putz sich ablöst, hat der Handwerker den Untergrund nicht korrekt vorbereitet. Grundieren ist das Mantra der Oberflächenbearbeitung. Wer zum Beispiel eine von Bauarbeiten verschmutzte Fassade streicht, ohne den Untergrund gereinigt und vorbereitet zu haben, wird sich nur kurz über die Farbe freuen können – die Farbe bindet sich mit dem Dreck anstatt mit der Wand. Die Folge: Sie löst sich sehr bald ab.
…im Volksmund Abdichtungen genannt. Beispiele: Dächer, Terrassen.
Leerrohre für Elektroleitungen, wie sie in Spanien verpflichtend sind, können bei unsachgemäßem Anlegen ein wahres Einfallstor für Wasser darstellen. Diese Rohre sind nicht wasserdicht, werden jedoch oft durch die Außenhaut des Gebäudes ins Erdreich geführt. Wenn es regnet, fließt das einsickernde Wasser direkt durch das Rohr ins Haus.
Dichtungen gegen Wind und Wasser lassen oft zu wünschen übrig. Als Allzweckwaffe gegen Lücken verwenden manche Handwerker gerne Bauschaum. Dieser ist jedoch nicht als Dichtungsmittel geeignet.
Selbst tragende Wände sind nicht vor Anwandlungen mancher Handwerker sicher, die unter dem Motto „no pasa nada“ (passiert schon nichts) Löcher und Schlitze fabrizieren und damit sogar die Statik aus dem Gleichgewicht bringen können. Auch an nichttragenden Wänden ist nicht alles erlaubt.
Praktisch jeder Hersteller gibt in der Verarbeitungsanleitung an, in welchem Temperaturbereich sein Material zu verarbeiten ist. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben. Und genau darin liegt das Problem, wenn etwa auf Mallorca von Juni bis September ohne Blick aufs Thermometer auf der Baustelle angerührt und gemischt und angebracht wird. Sind die Temperaturen zu hoch oder bläst ein starker Wind, trocknet das Material zu schnell. Bei Putz beispielsweise führt das dazu, dass sich das Material nicht mit dem Mauerwerk verbindet und es kommt zu spinnwebenartigen Rissen. Profis reagieren auf derartige widrige Klimaverhältnisse, indem sie mit einem Schlauch das Material nässen oder die Oberfläche mit einer Plane schützen. Damit verhindern sie ein zu rasches Austrocknen und gewährleisten eine korrekte Verarbeitungsqualität.
Internationale Umsatzsteuerregelung bei Baumaßnahmen
Viele deutsche oder deutschsprachige Bauherren greifen beim Hausbau auf Mallorca gerne auf deutsche Betriebe zurück. Generell gilt, dass für jede Leistung eines ausländischen Unternehmens (EU) ohne Betriebsstätte in Spanien an einen in Spanien ansässigen Unternehmer/Selbständigen die Umsatzsteuer-Umkehr anzuwenden ist, das so genannten Reverse-Charge-Verfahren. Beispiel: Ein in Deutschland ansässiger Architekt plant ein Gebäude für einen Unternehmer/Selbständigen in Spanien. Rechnung ohne Umsatzsteuer, einzahlen bzw. anmelden (Vorsteuer) muss der Leistungsempfänger in Spanien.
Beide Seiten brauchen die internationale Umsatzsteuernummer.
Voraussetzung ist jedoch, dass beide Seiten über die internationale Umsatzsteuernummer verfügen. Bei einer Leistung an einen privaten Bauherrn in Spanien hingegen hat ein deutscher Handwerker Rechnungen mit Umsatzsteuer auszustellen, was in der Konsequenz bedeutet, dass er sich in Spanien steuerlich und auch umsatzsteuerlich anmelden und die entsprechenden Erklärungen abgeben muss. Dasselbe gilt für die große Mehrzahl der Vermögensgesellschaften, über die Privatimmobilien gehalten werden.
Reverse-Charge-Verfahren Infografik
Die Sanierung im Sinn der Umsatzsteuer
Auch für Sanierungsprojekte gilt die Umsatzsteuer-Umkehr. Der Verkauf des sanierten Gebäudes gilt als Erstübergabe und ist somit umsatzsteuerpflichtig. Als Sanierung („rehabilitación“) gilt eine umfassende, in die Gebäudestruktur eingreifende Maßnahme, die bestimmte Kriterien erfüllen muss. Die wichtigsten:
Es muss sich um eine Immobilie zu Wohnzwecken handeln.
Der Wert der Arbeiten muss zumindest 25 Prozent des Erwerbspreises (bis 2 Jahre nach Erwerb) bzw. des Marktwerts zu Beginn der Arbeiten betragen, abzüglich der Kosten für das Grundstück.
Mehr als 50 Prozent der Arbeiten müssen der Konsolidierung oder Behandlung von strukturellen Elementen, Fassaden oder Abdeckungen oder aber bestimmten Erweiterungs- oder Verbesserungsmaßnahmen wie z.B. der Einrichtung behindertengerechter Strukturen gelten.
Eine solche Maßnahme wird nach wir vor mit einer verminderten IVA von 10 Prozent belegt.
Renovierung und Umbau im Sinn der Umsatzsteuer
Im Unterschied zur Sanierung steht die Renovierung, die bei Immobilien in Eigennutzung ebenfalls mit einer verminderten IVA von 10 Prozent belegt ist. Das ist eine Sanierung, Renovierung, Reparatur oder ein Umbau, welche die Kriterien der „rehabilitación“ nicht erfüllt. Zudem muss es sich in diesen Fällen um ein Wohnobjekt in Eigennutzung handeln und der Wert des verwendeten Materials weniger als 40 Prozent der Gesamtkosten betragen. Jedoch muss der Leistungsempfänger eine Privatperson sein, was zur Folge hat, dass keine IVA-Umkehr praktiziert wird. Im Fall der Vermögensgesellschaft wiederum hat das zur Konsequenz, dass der Vorzugssteuersatz nur dann zur Anwendung kommt, wenn die Rechnungen auf den Mieter ausgestellt werden. Wichtig: Bei Auftragsvergabe an Subunternehmer ist in diesem Fall der Regelsteuersatz anzuwenden, aktuell 21 Prozent.
Hausbau durch Vermögensgesellschaft
Für den typischen Fall einer Vermögensgesellschaft, die ein Haus errichtet, für das später ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll, ist mit der veränderten IVA-Regelung eine neue Situation entstanden. Die Gesellschaft, da sie alle Bedingungen für die Anwendung der Umsatzsteuer-Umkehr erfüllt, in der Bauphase zum umsatzsteuerlichen Unternehmer. Da der Projektzweck am Ende die umsatzsteuerbefreite Vermietung als Wohnraum ist und somit die Gesellschaft der Endnutzer der Immobilie ist, muss sie die Umsatzsteuer abführen. Dies auch dann, wenn zum Beispiel im Rahmen einer touristischen Vermietung eine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit beabsichtigt ist.
Die Vermögensgesellschaft muss die Mehrwertsteuer abführen.
Beispiel: Musste ein deutscher Handwerker, der auf Mallorca eine Leistung im Zuge eines Hausbaus einer Vermögensgesellschaft erbrachte, bislang eine Rechnung mit spanischer IVA ausstellen und diese an das spanische Finanzamt abführen, ist seit dem 31. Oktober 2012 die Vermögensgesellschaft für die Abführung dieser Abgabe verantwortlich. Diese haftet nach der neuen Rechtsprechung dann auch für die Abführung. Die betroffene Immobilie kann in die Haftungsmasse mit aufgenommen werden.
FAZIT: Die Vermögensgesellschaft, die ein Bauprojekt zum Zweck der späteren Vermietung betreibt, muss sich beim Finanzamt als IVA-Steuerpflichtiger anmelden und entsprechende Quartalserklärungen einreichen. Mit dieser Erklärung ist die von den genannten Auftragnehmern nicht in den Rechnungen inkludierte IVA nun abzuführen. Das bedeutet auch, dass in der Buchhaltung der Vermögensgesellschaft strikt zwischen allen Leistungen zu unterscheiden ist, bei denen eine Umkehr der Steuerpflicht stattfindet, sowie jenen, wo dies nicht der Fall ist.
Aus Sicht der Liquidität des Bauherrn – hier die Vermögensgesellschaft – ändert sich fast nichts, da die IVA nunmehr nicht mehr an die Auftragnehmer gezahlt werden muss, sondern an das Finanzamt. Sollte eine VG nachträglich den Projektzweck ändern und das Objekt verkaufen, wird die Grunderwerbsteuer (ITP) fällig, was bedeutet, dass die abgeführte IVA verloren ist.
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