Immobilien und Aktien - sinnvoll planen

Um den Nachlass sinnvoll zu vererben oder zu verschenken und dabei Steuerfallen zu vermeiden, ist eine gründliche Vorbereitung notwendig. Nachfolgend einige Hinweise, die auf Ihrer Checkliste stehen sollten:

Vor dem Erbfall Bilanz ziehen

Zu Beginn sollte eine Bestandsaufnahme der Vermögenswerte stehen. Eine grobe Übersicht reicht oft aus, um die finanziellen Ziele, wie die Sicherheit für die Familie, zu definieren.

Den Wert von Immobilien kennen

Beim Vererben oder Verschenken von Immobilien ist der Verkehrswert entscheidend, also der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt verkauft werden könnte. Die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erben oder Beschenkten. Es gibt verschiedene Methoden zur Wertberechnung, die je nach Immobilientyp und verfügbaren Daten angewendet werden.

• Vergleichswertverfahren: Geeignet für Regionen mit vielen Immobilienverkäufen, insbesondere bei Wohnungen.
• Sachwertverfahren: Angewendet bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften, berücksichtigt Restnutzungsdauer und Sachwertfaktor.
• Ertragswertverfahren: Relevant für Mietshäuser, bezieht Erträge und Liegenschaftszins ein.

Steuerfreie Immobilienübertragung

Kinder können das Familienheim unter zwei Bedingungen steuerfrei erben: Einzug in die Immobilie sowie Bewohnung für mindestens zehn Jahre. Für verwitwete Ehepartner entfällt die Begrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Regelmäßige Schenkungen

Um Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, schon zu Lebzeiten Vermögenswerte in regelmäßigen Abständen zu übertragen. Diese Schenkungen können alle zehn Jahre wiederholt werden, wobei jeder Schenkende und Beschenkte verpflichtet ist, die Zuwendungen dem Finanzamt zu melden.

Nießbrauch als Steuerstrategie

Eine Schenkung mit Nießbrauchrecht kann den steuerlichen Wert einer Immobilie oder eines Wertpapierdepots senken. Der Beschenkte wird Eigentümer, während der Schenkende das Nutzungsrecht behält. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert abgezogen, was zu einer Steuerersparnis führt.

Nießbrauch bei Immobilien. Eine Mutter (65) schenkt ihrem Sohn eine Wohnung im Wert von 550.000 Euro und behält das Wohnrecht. Die fiktive Miete beträgt 14.000 Euro pro Jahr. Multipliziert mit dem Faktor 12,58 ergibt sich ein Nießbrauchwert von 176.120 Euro. Zusammen mit dem Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt der Wert des Nießbrauchs den der Wohnung, wodurch keine Steuern anfallen.

Nießbrauch bei Wertpapierdepots. Eine Frau (60) schenkt ihrem Sohn ein Depot im Wert von 1 Million Euro mit Nießbrauchrecht. Die jährlichen Erträge betragen 40.000 Euro. Multipliziert mit dem Faktor 13,83 ergibt sich ein Nießbrauchwert von 553.200 Euro. Nach Abzug des Freibetrags bleiben 46.800 Euro zu versteuern, was zu einer Schenkungssteuer von etwa 3.276 Euro führt, statt der ursprünglich fälligen 90.000 Euro.

Gestaltung des Nießbrauchs bei Depots. Der Vertrag sollte klare Regeln zur Verwaltung des Depots enthalten, einschließlich der Frage, ob der Nießbrauchnehmer nur die ordentlichen Erträge oder auch die Kursgewinne erhält. Oft behalten Nießbrauchnehmer das Recht, die Anlagestrategie zu bestimmen, was bei der Auswahl der Depotwerte berücksichtigt werden sollte.