Immobilien auf Mallorca - eine Investition mit vielen Konsequenzen
Welche steuerlichen Fragen Eigentümer beachten müssen
Der Vermietungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert, nicht nur hinsichtlich der Ansprüche der Gäste und des Angebots der Eigentümer, sondern auch hinsichtlich der Tätigkeit der Vermittlungsplattformen und der Regulierung durch den Gesetzgeber. Das folgenreiche Geflecht an Normen beinhaltet unter anderem die Vorgaben des Inselrats (Kontrolle von Ferienwohnungen), der balearischen Landesregierung (Tourismusgesetz) und der EU-Behörden (Richtlinie für Kurzzeitvermietungen).
Es ist nicht die Frage ob, sondern wann die
Finanz- oder Strafbehörden auf
Ungenauigkeiten oder Auslassungen
hinweisen werden.
Dazu kommen die Steuergesetze in Deutschland und Spanien sowie die Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens – ein Gesetzescocktail, der beträchtliche Verdauungsprobleme auslösen kann, wenn man nicht alle Bestandteile kennt und auf ihre Verträglichkeit überprüft. Zudem besteht seit dem Jahr 2017 die Vereinbarung über den AIA (Automatischen Informationsaustausch) zwischen Spanien und Deutschland.
Was natürliche Personen beachten müssen
Grundlage für die Besteuerung der hier beschriebenen Einkünfte in Spanien ist die Königliche Gesetzesverordnung 5/2004, mit der die Fassung des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten (IRNR) verabschiedet wurde. Dieses Gesetz verweist an vielen Stellen auf das Einkommensteuergesetz für Residenten (IRPF) oder auf das Körperschaftsteuergesetz (IS).
Die Bemessungsgrundlage für natürliche Personen und die Behandlung von Einnahmen und Ausgaben wird durch die Bestimmungen von Artikel 24 des IRNR-Gesetzes geregelt. Der Gesetzgeber hatte im Jahr 2004 bei der Abschaffung der Diskriminierung von Ausländern aus EU-Staaten (Vorgabe der EU) in der Mietbesteuerung keine neuen Regelungen eingeführt, sondern schlicht auf die Regelungen des Einkommensteuergesetzes für Residenten verwiesen (Artikel 23). In der praktischen Umsetzung sorgt dies für eine nahezu kryptische Komplexität.
Ist die Vermietung eine “gewerbliche”
Tätigkeit einzustufen? Dann wird
sie nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes
besteuert.
Wird die Vermietung aus spanischer Sicht als „gewerblich“ eingestuft, befinden Sie sich im Bereich einer normalen Behandlung als Firma mit Buchhaltungspflicht nach den Vorschriften des spanischen Körperschaftsteuergesetzes.
Nach den Regelungen der spanischen Gesetzgebung liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, wenn:
- man einen Arbeitnehmer angestellt hat (Vollzeit), der sich um die Vermietung und Verwaltung der Immobilien kümmert (Artikel 27.2 des IRPF-Gesetzes und gleichlautend Artikel 5.1 des IS-Gesetzes).
- eine ständige Betriebsstätte (establecimiento permanente) als fester Geschäftsstandort vorhanden ist, an dem eine wirtschaftliche Tätigkeit oder ein Teil davon stattfindet (Artikel 13.1 des IRNR-Gesetzes).
- Bei der Ferienvermietung ist besondere Vorsicht geboten. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt vor, wenn nach den Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes hotelähnliche Serviceleistungen erbracht werden.
Im Fall einer „gewerblichen Tätigkeit“ erfolgt die Besteuerung nicht mehr nach den Vorschriften des Nichtresidentengesetzes (Einkommensteuer), sondern nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes (Artikel 18 des IRNR-Gesetzes mit entsprechendem Verweis auf das Körperschaftsteuergesetz).
Dann gelten folgende Bestimmungen:
- Anmeldung beim Finanzamt (Modelo 036)
- Erstellung einer Buchhaltung
- Abgabe der Umsatz- und Körperschaftsteuererklärungen (Modelos 303, 390, 200)
- Sozialversicherungspflicht (Mindestbeitrag ca. 300 € pro Monat)
- Kontrollerklärung von Umsätzen über 3.000 € (Modelo 347)
- Rechnungsbücher - Libro Contable
Checkliste - Haben Sie an alles gedacht? | |||
|---|---|---|---|
Steuerliche Anmeldung - NIF/NIE (Evtl. beim Immobilienerwerb) Modelo 030 | |||
Prüfung bisheriger Steuererklärungen | |||
Zustelladresse - Postbox / Notar + Modelo 036 | |||
Antrag auf Lizenz zur Ferienvermietung beim Tourismusministerium | |||
Mietverträge / Vermittlungsvertrag mit Agentur | |||
Anmeldung Touristensteuer / Modelo 017 | |||
Belegfluss über Kosten, Erwerb und Investitionen Erstellung Anlageverzeichnis | |||
Vermietung ohne USt./IVA | Vermietung mit USt/IVA | ||
Belegfluss: | Selbstnutzung: | Ein | Mehrere |
Die Daten/Belege sind in unserem Wohn- und | Gründung / steuerliche Anmeldung Gütergemeinschaft (CB) | ||
Steuerlicher Vertreter | |||
Prüfung Sozialversicherungspflicht / Anmeldung | |||
Betriebsstättenbesteuerung / Buchhaltung / Körperschaft- und Umsatzsteuer / Modelo 200 / jährliche Vorauszahlungen Modelo 303 Quartal | |||
Quelle: PlattesGroup | |||
Besteuerungsverfahren - "Spain is different"
Die Unterschiede zwischen Deutschland und Spanien bei der Steuererklärung könnten nicht größer sein. Die deutschen Steuerpflichtigen kennen das „Veranlagungsverfahren“, bei dem das Finanzamt schon bei der Erstellung der Steuererklärung eine aktive Rolle spielt. Dieses Vorgehen der deutschen Steuerbehörden ist einem Spanier völlig fremd.
Ein normaler spanischer Steuerberater – selbst wenn er gut Deutsch spricht – kann mit dem Begriff „Veranlagungsverfahren“ in der Regel inhaltlich nichts anfangen.
In Spanien gilt das System der „Selbstveranlagung“ (autoliquidación). So etwas wie ein Steuerbescheid, der die Steuerlast endgültig festlegt und die Richtigkeit der Erklärung bestätigt, ist unbekannt. Die Steuerpflichtigen – egal ob Resident oder Nichtresident – müssen die notwendigen Steuererklärungen im Rahmen der erwähnten autoliquidación selbständig abgeben. Das heißt, der Steuerpflichtige hat folgende Aufgaben in Eigenverantwortung zu erledigen:
Er muss selbst recherchieren und ermitteln (lassen), welche Steuern für ihn anfallen und welche Steuererklärungen beim Finanzamt einzureichen sind. Ebenfalls muss er die Höhe der zahlungsfälligen Steuer selbst errechnen und eigenständig die Einzahlung vornehmen.
Er hat auch auf die Fristen zur Abgabe der Steuererklärungen zu achten. Eine Verlängerung der Einreichungsfrist ist nicht vorgesehen.
Mit der Einreichung der Erklärung beim Finanzamt ist die zuvor selbst ausgerechnete Steuerlast innerhalb der vorgeschriebenen Frist an das Finanzamt zu bezahlen. Überschreitungen der Frist werden mit Strafen und Zinsen geahndet, die im ungünstigsten Fall bis zu 150 Prozent der Steuersumme ausmachen können. Sollte der Steuerpflichtige ein Einspruchsverfahren anstrengen, besteht keine Möglichkeit, sich den strittigen Steuerbetrag bis zur Entscheidung über den Einspruch stunden zu lassen.
Der Steuerpflichtige erhält keinen Steuerbescheid. Als Beweis für die Erfüllung der steuerlichen Verpflichtung dienen der elektronische Einreichungsnachweis und gegebenenfalls die Zahlbestätigung der Bank. Diese Belege sollten aufbewahrt werden und sind auch für eine Anrechnung in Deutschland wichtig.
Was das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern anbelangt: Unbeschränkt Steuerpflichtige sind in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig, also einschließlich aller ausländischen Einkünfte. Hierzu zählen auch Einkünfte aus Kapitalvermögen oder aus unbeweglichem Vermögen (Immobilien). Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, gilt grundsätzlich die Anrechnungsmethode. Hierbei wird eine doppelte Besteuerung in der Regel dadurch vermieden, dass die ausländische – hier die spanische – Steuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet wird, die auf diese ausländischen Einkünfte entfällt.
"Werbungskosten" in Spanien - was abzugsfähig ist
Der deutsche Steuerbürger kennt in der Regel den Begriff Werbungskosten. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versteht er darunter grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart verursachten abzugsfähigen Aufwendungen. In Spanien kann man diese Definition der Werbungskosten nur eingeschränkt verwenden.
Das hat seine Gründe in der Historie. Bis einschließlich 2009 konnten Nichtresidenten steuerpflichtige Kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung überhaupt nicht anrechnen. Stattdessen wurde eine pauschale Steuer in Höhe von damals 25 Prozent auf die erzielten Einnahmen erhoben. Das wurde von der Europäischen Union massiv beanstandet.
Als der spanische Gesetzgeber als Reaktion darauf 2010 die Kostenanrechnung für Nichtresidenten EU/EWR-Bürger erlaubte, verfasste er dafür keine eigene gesetzliche Regelung, sondern verwies per Dekret auf die entsprechenden Regelungen des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen, sprich: spanische Residenten. Dabei wurden keinerlei Klarstellungen oder Anpassungen vorgenommen, um auf die besondere Situation der Nichtresidenten einzugehen. Aus diesem Grund ist das Besteuerungssystem in dieser Frage „unrund“ und teilweise kryptisch.
Im Detail - die verschiedenen Arten von Werbungskosten
Alle Kosten für Modernisierung, Um- und Ausbau erhöhen den Wert der Immobilie und sind somit nicht direkt abzugsfähig, sondern werden nur indirekt über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt, werden also aktiviert. „Es gilt der Grundsatz, dass aktiviert werden muss, wenn sich die Lebensdauer des Gutes wesentlich erhöht oder eine wesentliche Verbesserung erzielt wird“, heißt es in einer verbindlichen Stellungnahme der Steuerbehörden. Unter diese Definition fallen etwa der Einbau eines Liftes, einer neuen umweltschonenden Heizung, neuer Fenster mit Dreifachverglasung, eine umfassende Sanierung oder etwa eine Solaranlage.
Bei beschränkt abzugsfähigen Kosten handelt es sich um Maßnahmen, mit denen das Wirtschaftsgut nutzungsfähig gehalten wird.
Dazu gehören Reparatur- und Instandhaltungskosten wie Austausch von Fenstern, Leitungen, Armaturen, Böden, aber auch einer Klimaanlage sowie Dachreparatur, Malerarbeiten oder die Reparatur von Türen. Der Gesetzgeber zählt zu dieser Kategorie auch alle Kosten, die mit der Finanzierung des Objektes oder Reparaturen in direktem Zusammenhang stehen, etwa Zinsen für ein Darlehen. Sobald es sich um „lebensverlängernde“ Investitionen handelt, müssen diese Kosten aktiviert werden.
Die beschränkt abzugsfähigen Kosten können je Quartal jeweils nur bis zur Höhe der Einnahmen aufgerechnet werden. Der Überhang führt zu einem Negativsaldo, der steuerlich im jeweiligen Quartal nicht berücksichtigt, aber vorgetragen wird. Er kann also für das Folgequartal und alle Quartale der folgenden vier Jahre berücksichtigt werden. Das geht aber nur, wenn Einnahmen vorhanden sind. Aus deutscher Sicht würde man über einen Verlustvortrag sprechen. Ist nach Ablauf von vier Jahren noch ein Negativsaldo vorhanden, geht dieser verloren. Diese Handhabung setzt auch eine gut organisierte und aussagefähige Dokumentation voraus.
Anteilig pro Vermietungstag (BAT)
Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit der Kosten lautet: Kosten (Werbungskosten), die im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Vermietung liegen, sind nur dann abzugsfähig, wenn Einnahmen vorhanden sind, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, ebenfalls der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Für die Praxis bedeutet dies, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Nur die so entstehenden negativen Überhänge sind dann steuerlich vortragsfähig.
Dazu zählen etwa Zinsen als Finanzierungskosten. Diese können nur in dem Quartal geltend gemacht werden, in dem tatsächlich Vermietungseinnahmen erzielt werden. Verbleibt hingegen in einem Quartal mit Vermietungseinnahmen ein Überhang an Finanzierungskosten, so kann dieser Überhang zur Verrechnung gegen spätere Gewinne vorgetragen werden.
Unabhängig von den Vermietungstagen (BAV)
In diese Kategorie fallen etwa die Kosten für Malerarbeiten, die nötig sind, um das Objekt für die künftige Vermietung attraktiv zu machen und somit eine Vermietung zu ermöglichen. In diesem Fall ist offensichtlich, dass es sich um Kosten handelt, die einzig und allein aufgrund der Vermietungsabsicht entstanden sind. Dies wird bei einer Prüfung jedoch nur anerkannt, wenn danach tatsächlich eine intensive Vermietungstätigkeit erfolgt. Die Kosten sind dann vollständig abzugsfähig, also unabhängig von den effektiven Vermietungstagen.
Die große Einschränkung: Auch hier sind diese Kosten – obwohl komplett abzugsfähig – nur bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerlich abzugsfähig. Darüber hinausgehende Aufwendungen (Werbungskosten) sind vortragsfähig.
Hierzu zählen alle Kosten, die mit der laufenden Nutzung des Hauses zusammenhängen. Das sind Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllgebühren, Umlagen der Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Dienstleistungen wie Rechts- und Steuerberatung, Sicherheit, Gartenpflege, Verwaltung, Werbung, Mietervermittlung, aber auch der Saldo einer nicht eintreibbaren Forderung. Darüber hinaus wird die Abschreibung (AfA, Absetzung für Abnutzung) dieser Kostenart zugewiesen. Die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten werden bei Nichtresidenten je Quartal gegen die Einnahmen aufgerechnet.
Alle unbeschränkt abzugsfähigen Kosten, die nicht aufgerechnet werden können, gehen verloren. Der spanische Gesetzgeber unterteilt auch die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten nochmals in solche, die nur anteilig nach Maßgabe der wirklich durchgeführten Vermietungstage abzugsfähig sind, und solche, die komplett abzugsfähig sind.
Anteilig pro Vermietungstag (UAT)
Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit lautet auch hier: Kosten (Werbungskosten) sind nur dann abzugsfähig, wenn entsprechende Einnahmen vorliegen, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Für die Praxis bedeutet das, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Entstehende Überhänge gehen den Nichtresidenten bei unbeschränkt abzugsfähigen Kosten verloren. Bei dieser Werbungskostenkategorie gibt es also keine Vortragsfähigkeit.
Unabhängig von den Vermietungstagen (UAV)
Die UAV sind Kosten, die nur dadurch entstehen, dass man Einnahmen aus Vermietungen erzielt. Diese sind vollständig abzugsfähig, also unabhängig von den effektiven Vermietungstagen. In diese Kategorie fallen die Kosten für den Steuerberater und die Einkommensteuererklärung. Die Erstellung des Modelo 210 für die „Selbstnutzung“ hingegen kann man steuerlich nicht geltend machen.
Auch hier gilt die Einschränkung, dass diese Kosten nur maximal bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerliche Wirkung entfalten. Darüber hinausgehende Aufwendungen gehen verloren.
Ausdrücklich nicht zu den abzugsfähigen Reparatur- und Instandhaltungskosten zählt der Gesetzgeber jene Kosten, die aufgrund von Schäden durch höhere Gewalt oder Unfälle entstehen, so etwa Sturmschäden. Damit zusammenhängende Versicherungszahlungen schlagen steuerlich ebenfalls nicht auf die Einnahmen durch. Ansonsten sind Kosten nicht abzugsfähig, die in keinem inhaltlichen Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen.
Erklärung pro Immobilie, aber nicht pro Mieter: Die Berechnung und Besteuerung erfolgt pro Immobilie. Nichtresidenten können den Verlust aus einer Immobilie nicht gegen den Gewinn einer anderen Immobilie aufrechnen. Bei spanischen Residenten sind solche Negativsalden mit anderen positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie mit den anderen Einkünften aus der Kategorie des allgemeinen Einkommens verrechenbar.
Die Abschreibung (Deutschland: AfA, Spanien: amortización) ist fiskalisch unter zweierlei Gesichtspunkten zu betrachten. Auf der einen Seite fällt die Abschreibung in die Kategorie der unbeschränkt abzugsfähigen Kosten mit tagesanteiliger Anrechnung (UAT). Andererseits wird durch die Höhe der AfA der Buchwert der Immobilie beeinflusst, der bei einem allfälligen Verkauf zur Berechnung der steuerlichen Ergebnisse herangezogen wird. Nun gibt es bei natürlichen, nichtresidenten Personen in Spanien eine Sonderbehandlung.
Der Steuerpflichtige errechnet den AfA-Betrag in Höhe von drei Prozent aufgrund des für ihn geltenden Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten. Wir nehmen hier beispielhaft einmal an, dieser Betrag würde 100 Euro betragen. Da – wie beschrieben – die AfA als „unbeschränkt abzugsfähige“ Kosten und nur auf der Basis der effektiv vermieteten Tage berücksichtigt werden kann, ist es möglich, dass beispielsweise von den angenommenen 100 Euro nur 60 steuerlich geltend gemacht werden können.
Gemäß der Definition und Anwendungsvorschriften der „unbeschränkt abzugsfähigen“ Kosten, wären die verbleibenden 40 Euro steuerlich verloren. Diese Regelung ist aber nicht bei der AfA anzuwenden. Der nicht berücksichtigte AfA-Betrag in Höhe von 40 Euro wird dem Buchwert der Immobilie wieder hinzugerechnet und geht damit nicht verloren. Es reicht eine Erklärung pro Immobilie, und das unabhängig davon, wie viele zahlende Mieter verbucht wurden.
Dokumentationspflicht bei Prüfungen: Der Steuerpflichtige muss in nachvollziehbaren und belegbaren Nebenrechnungen für Steuerprüfungen folgende Unterlagen vorlegen:
Zuordnung der erhaltenen Eingangsrechnungen zu den unterschiedlichen Werbungskostenkategorien
Darstellung der unterschiedlichen „Aktiven“ (Buchwerte) mit den AfA-Beträgen und Restlaufzeiten
Die Unterlagen und Berechnungen müssen so aufbereitet sein, dass die unterschiedliche Behandlung der „beschränkt abzugsfähigen“ und der „unbeschränkt abzugsfähigen“ Kosten zu erkennen und nachzuvollziehen sind. Daraus ergeben sich dann die berücksichtigungsfähigen Verlustvorträge, die ebenfalls nachvollziehbar entwickelt, dargestellt und erklärt werden müssen.
Für die Verlustvorträge müssen Listen oder Aufzeichnungen darüber geführt werden, wie die Berücksichtigung in den Zeiträumen erfolgte, in denen die entsprechende Verrechnungsmöglichkeit besteht.
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