Immobilien auf Mallorca - eine Investition mit vielen Konsequenzen

Alle Kosten für Modernisierung, Um- und Ausbau erhöhen den Wert der Immobilie und sind somit nicht direkt abzugsfähig, sondern werden nur indirekt über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt, werden also aktiviert. „Es gilt der Grundsatz, dass aktiviert werden muss, wenn sich die Lebensdauer des Gutes wesentlich erhöht oder eine wesentliche Verbesserung erzielt wird“, heißt es in einer verbindlichen Stellungnahme der Steuerbehörden. Unter diese Definition fallen etwa der Einbau eines Liftes, einer neuen umweltschonenden Heizung, neuer Fenster mit Dreifachverglasung, eine umfassende Sanierung oder etwa eine Solaranlage.

Bei beschränkt abzugsfähigen Kosten handelt es sich um Beträge, das Wirtschaftsgut nutzungsfähig gehalten wird (Sobald es sich um „lebensverlängernde“ Nutzungskosten handelt, müssen diese Kosten aktiviert werden).

Dazu gehören Reparatur- und Instandhaltungskosten wie Austausch von Fenstern, Leitungen, Armaturen, Parkettböden, aber auch einer Klimaanlage sowie Dachreparatur, Malerarbeiten oder die Reparatur von Türen. Der Gesetzgeber zählt zu dieser Kategorie auch alle Kosten, die mit der Finanzierung des Objektes oder der Reparaturen in direktem Zusammenhang stehen, etwa Zinsen für ein Darlehen.

Die beschränkt abzugsfähigen Kosten können je Quartal jeweils nur bis zur Höhe der Einnahmen aufgerechnet werden. Der Überhang führt zu einem Negativsaldo, der zwar steuerlich im jeweiligen Quartal nicht berücksichtigt, aber sehr wohl vorgetragen wird. Er kann also für das Folgequartal und alle Quartale der folgenden vier Jahren berücksichtigt werden. Das geht aber nur, wenn Einnahmen vorhanden sind. Aus deutscher Sicht würde man über einen Verlustvortrag sprechen. Ist nach Ablauf von vier Jahren noch ein Negativsaldo vorhanden, geht dieser verloren. Diese Handhabung setzt auch eine aussagefähige und überprüfbare Dokumentation voraus.

Anteilig pro Vermietungstag (BAT)

Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit der Kosten lautet: Kosten (Werbungskosten), die im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Vermietung liegen, sind nur dann abzugsfähig, wenn Einnahmen vorhanden sind, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, ebenfalls der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Für die Praxis bedeutet dies, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Nur die so entstehenden negativen Überhänge sind dann steuerlich „vortragsfähig“.

Dazu zählen zum Beispiel Zinsen als Finanzierungskosten. Diese können nur in dem Quartal geltend gemacht werden, in dem tatsächlich Vermietungseinnahmen erzielt werden. Verbleibt hingegen in einem Quartal mit Vermietungseinnahmen ein Überhang an Finanzierungskosten, so kann dieser Überhang vorgetragen werden.

Unabhängig von den Vermietungstagen (BAV)

In diese Kategorie fallen etwa die Kosten für Malerarbeiten, die nötig sind, um das Objekt für die künftige Vermietung attraktiv zu machen und somit eine Vermietung zu ermöglichen. In diesem Fall ist offensichtlich, dass es sich um Kosten handelt, die einzig und allein aufgrund der Vermietungsabsicht entstanden sind – was bei einer Prüfung jedoch nur anerkannt wird, wenn danach tatsächlich eine intensive Vermietungstätigkeit erfolgt. Diese Kosten sind dann vollständig abzugsfähig, also unabhängig von den effektiven Vermietungstagen.
Die große Einschränkung: Auch hier sind diese Kosten – obwohl komplett abzugsfähig – nur bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerlich abzugsfähig. Darüber hinausgehende Aufwendungen (Werbungskosten) sind „vortragsfähig“.

Hierzu zählen alle Kosten, die mit der laufenden Nutzung des Hauses zusammenhängen. Das sind Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllgebühren, Umlagen der Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Dienstleistungen wie Rechts- und Steuerberatung, Sicherheit, Gartenpflege, Verwaltung, Werbung, Mietervermittlung, aber auch der Saldo einer nicht eintreibbaren Forderung. Darüber hinaus wird die Abschreibung (AfA - Absetzung für Abnutzung) dieser Kostenart zugewiesen. Die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten werden bei Nichtresidenten je Quartal gegen die Einnahmen aufgerechnet.

Alle unbeschränkt abzugsfähigen Kosten, die nicht aufgerechnet werden können, gehen verloren. Der spanische Gesetzgeber unterscheidet auch die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten nochmals in solche, die nur anteilig nach Maßgabe der wirklich durchgeführten Vermietungstage abzugsfähig sind, und solche, die komplett abzugsfähig sind.

Anteilig pro Vermietungstag (UAT)

Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit lautet auch hier: Kosten (Werbungskosten) sind nur dann abzugsfähig, wenn entsprechende Einnahmen vorliegen, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Für die Praxis bedeutet das, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Entstehende Überhänge gehen den Nichtresidenten bei unbeschränkt abzugsfähigen Kosten verloren. Bei dieser Werbungskostenkategorie gibt es also keine „Vortragsfähigkeit“.

Unabhängig von den Vermietungstagen (UAV)

Die UAV sind Kosten, die nur dadurch entstehen, dass man Einnahmen aus Vermietungen erzielt. Diese sind vollständig abzugsfähig, also unabhängig von den effektiven Vermietungstagen. In diese Kategorie fallen die Kosten für den Steuerberater und die Einkommensteuererklärung. Die Erstellung des Modelo 210 für die „Selbstnutzung“ hingegen kann man steuerlich nicht geltend machen.

Auch hier gilt die Einschränkung, dass diese Kosten nur maximal bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerliche Wirkung entfalten. Darüber hinausgehende Aufwendungen gehen verloren.

Ausdrücklich NICHT zu den abzugsfähigen Reparatur- und Instandhaltungskosten zählt der Gesetzgeber jene Kosten, die aufgrund von Schäden durch höhere Gewalt oder Unfälle entstehen, so etwa Sturmschäden. Versicherungszahlungen für solche Schäden schlagen steuerlich auch nicht auf die Einnahmen durch. Ansonsten sind Kosten nicht abzugsfähig, die in keinem inhaltlichen Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen.

Für die Berechnungen zur Erstellung des Modelo 210 müssen unter anderem Kosten auf jedes der vier Quartale eines Jahres aufgeteilt werden, die bis zum Ende der jeweiligen Einreichungsfrist noch gar nicht bekannt sind. Ein Beispiel sind Stromrechnungen, die aktuell alle zwei Monate erstellt werden und somit regelmäßig für jedes zweite Quartal den Betrag für den jeweils letzten Monat offen lassen.

In der Praxis gibt es dafür nur eine Lösung: In die Berechnung wird eine Kostenschätzung anhand früherer Rechnungen aufgenommen. Wenn die später eintrudelnde Rechnung dann einen markant anderen Betrag aufweist, muss eine berichtigende Erklärung eingereicht werden.

Illu Stromrechnung

Dabei ist jedoch zu bedenken, dass eine nachträgliche Berichtigung neben den zusätzlichen Bearbeitungskosten des Steuerbüros weitere Nachteile hat: Wird eine berichtigende Erklärung mit Nachzahlung eingereicht, wird eine Strafe fällig, während das Finanzamt für jede Nacherklärung mit einem Resultat zugunsten des Steuerpflichtigen (d.h. Rückerstattung) ausführliche Erläuterungen und Belege verlangt.

Eine ähnliche Situation ergibt sich mit der Grundsteuer (IBI), die üblicherweise im Laufe des Jahres je nach Region – für das gesamte Jahr – erhoben wird. Auch hier sollte anhand früherer Grundsteuerbescheide ein geschätzter Betrag angesetzt werden.

Im vorherigen Gliederungspunkt haben wir die quartalsübergreifenden Kosten und deren Berücksichtigung besprochen. Das gleiche Problem taucht auf, wenn Kosten innerhalb des Quartals, z.B. nur für einen Monat, entstehen. Wir haben dieses Problem dergestalt gelöst, dass die entsprechenden Kosten und die dazu komplementär zu behandelnden Einnahmen auf Monatsbasis berücksichtigt werden.