Immobilien auf Mallorca - eine Investition mit vielen Konsequenzen
Welche steuerlichen Fragen Eigentümer beachten müssen
Was müssen Privatpersonen beachten, wenn sie auf Mallorca in Immobilien investieren? Die Antwort lautet: ziemlich viele Dinge. Zumal sich der Vermietungsmarkt in den vergangenen Jahren stark verändert hat, nicht nur hinsichtlich der Ansprüche der Gäste und dem Angebot der Eigentümer, sondern auch hinsichtlich der Tätigkeit der Vermittlungsplattformen und der Regulierung durch den Gesetzgeber - vom Inselrat (Kontrolle von Ferienwohnungen) über die balearische Landesregierung (Tourismusgesetz) bis hin zu den EU-Behörden (Richtlinie für Kurzzeitvermietungen).
Es ist nicht die Frage ob, sondern wann die
Finanz- oder Strafbehörden auf
Ungenauigkeiten oder Auslassungen
hinweisen werden.
Dazu kommen die Steuergesetze in Deutschland und Spanien sowie die Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens – ein Gesetzescocktail, der beträchtliche Verstimmungen auslösen kann, wenn man nicht alle Bestandteile kennt und auf Verträglichkeit überprüft. Zudem besteht bereits seit 2017 die Vereinbarung über den AIA (Automatischen Informationsaustausch) zwischen Spanien und Deutschland.
Illu Gesetzescocktail
Grundlagen - was natürliche Personen beachten müssen
Grundlage für die Besteuerung der hier beschriebenen Einkünfte in Spanien ist die Königliche Gesetzesverordnung 5/2004, mit der die Fassung des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten (IRNR) verabschiedet wurde. Dieses Gesetz verweist an vielen Stellen auf das Einkommensteuergesetz für Residenten (IRPF) oder auf das Körperschaftsteuergesetz (IS).
Die Bemessungsgrundlage für natürliche Personen und die Behandlung von Einnahmen und Ausgaben wird von Artikel 24 des IRNR-Gesetzes geregelt. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2004 bei der Abschaffung der Diskriminierung von Ausländern aus EU-Staaten (Vorgabe der EU) in der Mietbesteuerung keine neuen Regelungen eingeführt, sondern schlicht auf die Regelungen des Einkommensteuergesetzes für Residenten verwiesen (Artikel 23). In der praktischen Umsetzung sorgt dies für eine fast kryptische Komplexität.
Ist die Vermietung eine “gewerbliche”
Tätigkeit einzustufen? Dann wird
sie nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes
besteuert.
Wird die Vermietung aus spanischer Sicht als “gewerbliche” Tätigkeit eingestuft, dann wird sie nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes besteuert - Sie befinden sich im Bereich einer normalen Behandlung als Firma mit Buchhaltungspflicht etc. nach den Vorschriften des spanischen Körperschaftsteuergesetzes.
Aufschluss gibt diese Checkliste - nach spanischer Gesetzgebung liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, wenn:
- man einen Arbeitnehmer angestellt hat (Vollzeit), der sich um die Vermietung und Verwaltung der Immobilien kümmert (Artikel 27.2 des IRPF-Gesetzes und gleichlautend Artikel 5.1 des IS-Gesetzes).
- eine ständige Betriebsstätte (establecimiento permanente) als fester Geschäftsstandort vorhanden ist, an dem eine wirtschaftliche Tätigkeit oder ein Teil davon stattfindet (Artikel 13.1 des IRNR-Gesetzes).
- Bei der Ferienvermietung ist besondere Vorsicht geboten. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt vor, wenn nach den Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes hotelähnliche Serviceleistungen erbracht werden.
Illu Rezeption Ferienvermietung
Im Fall einer “gewerblichen Tätigkeit” erfolgt die Besteuerung nicht mehr nach den Vorschriften des Nichtresidentengesetzes (Einkommensteuer), sondern nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes (Artikel 18 des IRNR-Gesetzes mit entsprechendem Verweis auf das Körperschaftsteuergesetz). Dann gelten folgende Vorschriften:
- Anmeldung beim Finanzamt (Modelo 036)
- Erstellung einer Buchhaltung
- Abgabe der Umsatz- und Körperschaftsteuererklärungen (Modelos 303, 390, 200)
- Sozialversicherungspflicht (Mindestbeitrag ca. 300 € pro Monat)
- Kontrollerklärung von Umsätzen über 3.000 € (Modelo 347)
- Libro Contable - Rechnungsbücher
Checkliste - Haben Sie an alles gedacht? | |||
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Steuerliche Anmeldung - NIF/NIE (Evtl. beim Immobilienerwerb) Modelo 030 | |||
Prüfung bisheriger Steuererklärungen | |||
Zustelladresse - Postbox / Notar + Modelo 036 | |||
Antrag auf Lizenz zur Ferienvermietung beim Tourismusministerium | |||
Mietverträge / Vermittlungsvertrag mit Agentur | |||
Anmeldung Touristensteuer / Modelo 017 | |||
Belegfluss über Kosten, Erwerb und Investitionen Erstellung Anlageverzeichnis | |||
Vermietung ohne USt./IVA | Vermietung mit USt/IVA | ||
Belegfluss: | Selbstnutzung: | Ein | Mehrere |
Die Daten/Belege sind in unserem Wohn- und | Gründung / steuerliche Anmeldung Gütergemeinschaft (CB) | ||
Steuerlicher Vertreter | |||
Prüfung Sozialversicherungspflicht / Anmeldung | |||
Betriebsstättenbesteuerung / Buchhaltung / Körperschaft- und Umsatzsteuer / Modelo 200 / jährliche Vorauszahlungen Modelo 303 Quartal | |||
Quelle: PlattesGroup |
Besteuerungsverfahren - "Spain is different"
Die Unterschiede zwischen Deutschland und Spanien bei der Steuererklärung könnten nicht größer sein. Die deutschen Steuerpflichtigen kennen das „Veranlagungsverfahren“. Es war schon immer so, dass man vom Finanzamt auf die Abgabe der notwendigen Steuererklärungen hingewiesen wird. Dieses Vorgehen der deutschen Steuerbehörden ist einem Spanier völlig fremd.
Ein normaler spanischer Steuerberater – selbst wenn er gut Deutsch spricht – kann mit dem Begriff „Veranlagungsverfahren“ in der Regel inhaltlich nichts anfangen.
In Spanien ist dagegen das System der „Selbstveranlagung“ (autoliquidación) gesetzlich vorgeschrieben ist. Auch erhält man in Spanien keinen Steuerbescheid. Die Steuerpflichtigen in Spanien – ob Resident oder Nichtresident – müssen die notwendigen Steuererklärungen im Rahmen dieser „autoliquidación“ abgeben. D.h., der Steuerpflichtige hat folgende Aufgaben in Eigenverantwortung zu erledigen:
- Er muss selbst recherchieren und ermitteln (lassen), welche Steuern für die von ihm vorgenommenen Tätigkeiten anfallen und welche Steuererklärungen beim Finanzamt einzureichen sind. Ebenfalls muss er die Höhe der zahlungsfälligen Steuer selbst errechnen.
- Er hat auch auf die Fristen zur Abgabe der Steuererklärungen zu achten. Möglichkeiten zur Verlängerung der Einreichungsfrist sind ausgeschlossen.
- Mit der Einreichung der Erklärung beim Finanzamt ist die zuvor selbst ausgerechnete Steuerlast innerhalb der vorgeschriebenen Frist an das Finanzamt zu bezahlen. Überschreitungen der Frist werden mit Strafen geahndet, die bis zu 150 Prozent der Steuersumme ausmachen können. Sollte der Steuerpflichtige ein Einspruchsverfahren anstrengen, besteht keine Möglichkeit, sich den strittigen Steuerbetrag bis zur Entscheidung über den Einspruch stunden zu lassen.
Illu Steuererklärung
Der Steuerpflichtige erhält keinen Steuerbescheid oder wie auch immer geartete Mitteilung des Finanzamtes über die Abgabe der eingereichten Erklärung oder die Zahlung der Steuerbeträge. Als Beweis gibt es einen elektronischen Einreichungsnachweis und die Zahlbestätigung der Bank. Diese Belege sollten unbedingt aufbewahrt werden und sind auch für eine Anrechnung in Deutschland wichtig.
Was das Doppelbesteuerungsabkommen anbelangt: Unbeschränkt Steuerpflichtige sind in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig, also einschließlich aller ausländischen Einkünfte. Hierzu zählen auch Einkünfte aus Kapitalvermögen oder aus unbeweglichem Vermögen (Immobilien). Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, gilt grundsätzlich die Anrechnungsmethode. Hierbei wird die Doppelbesteuerung in der Regel dadurch vermieden, dass die ausländische – hier die spanische – Steuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet wird, die auf diese ausländischen Einkünfte entfällt.
"Werbungskosten" in Spanien - was abzugsfähig ist
Der deutsche Steuerbürger kennt in der Regel den Begriff Werbungskosten. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versteht er darunter grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten abzugsfähigen Aufwendungen. In Spanien kann man diese Definition der Werbungskosten nur eingeschränkt verwenden.
Das hat seine Gründe in der Historie. Bis einschließlich 2009 konnten Nichtresidenten steuerpflichtige Kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung überhaupt nicht anrechnen. Es wurde eine pauschale Steuer in Höhe von damals 25 Prozent auf die erzielten Einnahmen erhoben. Das wurde von der EU massiv beanstandet.
Illu Werbungskosten
Als der spanische Gesetzgeber als Reaktion darauf 2010 die Kostenanrechnung für Nichtresidenten EU/EWR-Bürger erlaubte, verfasste er dafür keine eigene gesetzliche Regelung, sondern verwies per Dekret auf die entsprechenden Regelungen des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen, sprich: spanische Residenten. Dabei wurden keinerlei Klarstellungen oder Anpassungen vorgenommen, um auf die besondere Situation der Nichtresidenten einzugehen. Aus diesem Grund ist das ganze Besteuerungssystem in dieser Frage „unrund“ und teilweise kryptisch.
Im Detail - die verschiedenen Arten von Werbungskosten
Alle Kosten für Modernisierung, Um- und Ausbau erhöhen den Wert der Immobilie und sind somit nicht direkt abzugsfähig, sondern werden nur indirekt über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt, werden also aktiviert. „Es gilt der Grundsatz, dass aktiviert werden muss, wenn sich die Lebensdauer des Gutes wesentlich erhöht oder eine wesentliche Verbesserung erzielt wird“, heißt es in einer verbindlichen Stellungnahme der Steuerbehörden. Unter diese Definition fallen etwa der Einbau eines Liftes, einer neuen umweltschonenden Heizung, neuer Fenster mit Dreifachverglasung, eine umfassende Sanierung oder etwa eine Solaranlage.
Bei beschränkt abzugsfähigen Kosten handelt es sich um Beträge, das Wirtschaftsgut nutzungsfähig gehalten wird (Sobald es sich um „lebensverlängernde“ Nutzungskosten handelt, müssen diese Kosten aktiviert werden).
Dazu gehören Reparatur- und Instandhaltungskosten wie Austausch von Fenstern, Leitungen, Armaturen, Parkettböden, aber auch einer Klimaanlage sowie Dachreparatur, Malerarbeiten oder die Reparatur von Türen. Der Gesetzgeber zählt zu dieser Kategorie auch alle Kosten, die mit der Finanzierung des Objektes oder der Reparaturen in direktem Zusammenhang stehen, etwa Zinsen für ein Darlehen.
Die beschränkt abzugsfähigen Kosten können je Quartal jeweils nur bis zur Höhe der Einnahmen aufgerechnet werden. Der Überhang führt zu einem Negativsaldo, der zwar steuerlich im jeweiligen Quartal nicht berücksichtigt, aber sehr wohl vorgetragen wird. Er kann also für das Folgequartal und alle Quartale der folgenden vier Jahren berücksichtigt werden. Das geht aber nur, wenn Einnahmen vorhanden sind. Aus deutscher Sicht würde man über einen Verlustvortrag sprechen. Ist nach Ablauf von vier Jahren noch ein Negativsaldo vorhanden, geht dieser verloren. Diese Handhabung setzt auch eine aussagefähige und überprüfbare Dokumentation voraus.
Anteilig pro Vermietungstag (BAT)
Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit der Kosten lautet: Kosten (Werbungskosten), die im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Vermietung liegen, sind nur dann abzugsfähig, wenn Einnahmen vorhanden sind, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, ebenfalls der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Für die Praxis bedeutet dies, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Nur die so entstehenden negativen Überhänge sind dann steuerlich „vortragsfähig“.
Dazu zählen zum Beispiel Zinsen als Finanzierungskosten. Diese können nur in dem Quartal geltend gemacht werden, in dem tatsächlich Vermietungseinnahmen erzielt werden. Verbleibt hingegen in einem Quartal mit Vermietungseinnahmen ein Überhang an Finanzierungskosten, so kann dieser Überhang vorgetragen werden.
Unabhängig von den Vermietungstagen (BAV)
In diese Kategorie fallen etwa die Kosten für Malerarbeiten, die nötig sind, um das Objekt für die künftige Vermietung attraktiv zu machen und somit eine Vermietung zu ermöglichen. In diesem Fall ist offensichtlich, dass es sich um Kosten handelt, die einzig und allein aufgrund der Vermietungsabsicht entstanden sind – was bei einer Prüfung jedoch nur anerkannt wird, wenn danach tatsächlich eine intensive Vermietungstätigkeit erfolgt. Diese Kosten sind dann vollständig abzugsfähig, also unabhängig von den effektiven Vermietungstagen.
Die große Einschränkung: Auch hier sind diese Kosten – obwohl komplett abzugsfähig – nur bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerlich abzugsfähig. Darüber hinausgehende Aufwendungen (Werbungskosten) sind „vortragsfähig“.
Hierzu zählen alle Kosten, die mit der laufenden Nutzung des Hauses zusammenhängen. Das sind Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllgebühren, Umlagen der Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Dienstleistungen wie Rechts- und Steuerberatung, Sicherheit, Gartenpflege, Verwaltung, Werbung, Mietervermittlung, aber auch der Saldo einer nicht eintreibbaren Forderung. Darüber hinaus wird die Abschreibung (AfA - Absetzung für Abnutzung) dieser Kostenart zugewiesen. Die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten werden bei Nichtresidenten je Quartal gegen die Einnahmen aufgerechnet.
Alle unbeschränkt abzugsfähigen Kosten, die nicht aufgerechnet werden können, gehen verloren. Der spanische Gesetzgeber unterscheidet auch die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten nochmals in solche, die nur anteilig nach Maßgabe der wirklich durchgeführten Vermietungstage abzugsfähig sind, und solche, die komplett abzugsfähig sind.
Anteilig pro Vermietungstag (UAT)
Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit lautet auch hier: Kosten (Werbungskosten) sind nur dann abzugsfähig, wenn entsprechende Einnahmen vorliegen, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Für die Praxis bedeutet das, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Entstehende Überhänge gehen den Nichtresidenten bei unbeschränkt abzugsfähigen Kosten verloren. Bei dieser Werbungskostenkategorie gibt es also keine „Vortragsfähigkeit“.
Unabhängig von den Vermietungstagen (UAV)
Die UAV sind Kosten, die nur dadurch entstehen, dass man Einnahmen aus Vermietungen erzielt. Diese sind vollständig abzugsfähig, also unabhängig von den effektiven Vermietungstagen. In diese Kategorie fallen die Kosten für den Steuerberater und die Einkommensteuererklärung. Die Erstellung des Modelo 210 für die „Selbstnutzung“ hingegen kann man steuerlich nicht geltend machen.
Auch hier gilt die Einschränkung, dass diese Kosten nur maximal bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerliche Wirkung entfalten. Darüber hinausgehende Aufwendungen gehen verloren.
Ausdrücklich NICHT zu den abzugsfähigen Reparatur- und Instandhaltungskosten zählt der Gesetzgeber jene Kosten, die aufgrund von Schäden durch höhere Gewalt oder Unfälle entstehen, so etwa Sturmschäden. Versicherungszahlungen für solche Schäden schlagen steuerlich auch nicht auf die Einnahmen durch. Ansonsten sind Kosten nicht abzugsfähig, die in keinem inhaltlichen Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen.
Besonderheiten - Erklärung pro Immobilie, aber nicht pro Mieter
Die Berechnung und Besteuerung erfolgt pro Immobilie. Nichtresidenten können den Verlust aus einer Immobilie nicht gegen den Gewinn einer anderen Immobilie aufrechnen. Bei spanischen Residenten sind solche Negativsalden mit anderen positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie mit den anderen Einkünften aus der Kategorie des allgemeinen Einkommens verrechenbar.
Die Abschreibung (Deutschland: AfA, Spanien: amortización) ist unter zweierlei Gesichtspunkten zu betrachten. Auf der einen Seite fällt die Abschreibung in die Kategorie der unbeschränkt abzugsfähigen Kosten mit tagesanteiliger Anrechnung (UAT). Andererseits wird durch die Höhe der AfA der Buchwert der Immobilie beeinflusst, der bei einem allfälligen Verkauf zur Berechnung der steuerlichen Ergebnisse herangezogen wird. Nun gibt es bei natürlichen, nichtresidenten Personen eine Sonderbehandlung.
Illu Malerarbeiten Finca
Der Steuerpflichtige errechnet den AfA-Betrag in Höhe von 3 Prozent aufgrund des für ihn geltenden Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten. Wir nehmen hier beispielhaft einmal an, dieser Betrag würde 100 € betragen. Da – wie beschrieben – die AfA als „unbeschränkt abzugsfähige“ Kosten und nur auf der Basis der effektiv vermieteten Tage berücksichtigt werden kann, ist es möglich, dass von den angenommenen 100,00 € nur 60,00 € (als Beispiel) steuerlich geltend gemacht werden können. Gemäß der Definition und Anwendungsvorschriften der „unbeschränkt abzugsfähigen“ Kosten, wären die verbleibenden 40,00 € steuerlich verloren. Diese Regelung ist aber nicht bei der AfA anzuwenden. Der nicht berücksichtigte AfA-Betrag in Höhe von 40,00 € wird dem Buchwert der Immobilie wieder hinzugerechnet und geht damit nicht verloren. Diese Zurechnung erfolgt pro Quartal.
Es reicht eine Erklärung pro Immobilie unabhängig davon, wie viele zahlende Mieter verbucht wurden.
So werden die Kosten berücksichtigt
Für die Berechnungen zur Erstellung des Modelo 210 müssen unter anderem Kosten auf jedes der vier Quartale eines Jahres aufgeteilt werden, die bis zum Ende der jeweiligen Einreichungsfrist noch gar nicht bekannt sind. Ein Beispiel sind Stromrechnungen, die aktuell alle zwei Monate erstellt werden und somit regelmäßig für jedes zweite Quartal den Betrag für den jeweils letzten Monat offen lassen.
In der Praxis gibt es dafür nur eine Lösung: In die Berechnung wird eine Kostenschätzung anhand früherer Rechnungen aufgenommen. Wenn die später eintrudelnde Rechnung dann einen markant anderen Betrag aufweist, muss eine berichtigende Erklärung eingereicht werden.
Illu Stromrechnung
Dabei ist jedoch zu bedenken, dass eine nachträgliche Berichtigung neben den zusätzlichen Bearbeitungskosten des Steuerbüros weitere Nachteile hat: Wird eine berichtigende Erklärung mit Nachzahlung eingereicht, wird eine Strafe fällig, während das Finanzamt für jede Nacherklärung mit einem Resultat zugunsten des Steuerpflichtigen (d.h. Rückerstattung) ausführliche Erläuterungen und Belege verlangt.
Eine ähnliche Situation ergibt sich mit der Grundsteuer (IBI), die üblicherweise im Laufe des Jahres je nach Region – für das gesamte Jahr – erhoben wird. Auch hier sollte anhand früherer Grundsteuerbescheide ein geschätzter Betrag angesetzt werden.
Im vorherigen Gliederungspunkt haben wir die quartalsübergreifenden Kosten und deren Berücksichtigung besprochen. Das gleiche Problem taucht auf, wenn Kosten innerhalb des Quartals, z.B. nur für einen Monat, entstehen. Wir haben dieses Problem dergestalt gelöst, dass die entsprechenden Kosten und die dazu komplementär zu behandelnden Einnahmen auf Monatsbasis berücksichtigt werden.
In Quartalen denken - praktische Hinweise zu den Unterlagen
Die Einkommensteuererklärung – Modelo 210 – ist für jedes Quartal einzureichen, in dem positive Einkünfte vorliegen. Ist das steuerliche Ergebnis in einem oder mehreren Quartalen der ersten drei Quartale Null oder negativ, so ist die zusammenfassende Erklärung für die Negativ/Null-Quartale nicht im jeweiligen Quartal abzugeben, sondern bis 20. Januar des Folgejahres zeitgleich mit, jedoch getrennt von, einer allfälligen Erklärung für das vierte Quartal. An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass aber je Quartal die komplette Berechnung durchgeführt werden muss, damit die vortragsfähigen Kosten nicht verloren gehen.
Illu Verlust und Gewinnrechnung Finca
Weiterhin würde die AfA ebenfalls nicht berücksichtigt und der Buchwert würde sich durch die falsche Behandlung reduzieren und somit bei einem Verkauf eine erhöhte Gewinnsteuer auslösen.
Der Steuerpflichtige muss in nachvollziehbaren und belegbaren Nebenrechnungen für Steuerprüfungen seitens des Finanzamtes folgende Unterlagen vorlegen:
- Zuordnung der erhaltenen Eingangsrechnungen zu den unterschiedlichen Werbungskostenkategorien.
- Darstellung der unterschiedlichen „Aktiven“ (Buchwerte) mit den AfA-Beträgen und Restlaufzeiten.
- Die Quartale mit den negativen Salden müssen so aufbereitet sein, dass die unterschiedliche Behandlung der „beschränkt abzugsfähigen“ und der „unbeschränkt abzugsfähigen“ Kosten zu erkennen und nachzuvollziehen sind. Daraus ergeben sich dann die berücksichtigungsfähigen „Verlustvorträge“, die ebenfalls nachvollziehbar entwickelt, dargestellt und erklärt werden müssen.
- Für die „Verlustvorträge“ müssen Listen oder Aufzeichnungen darüber geführt werden, wie die Berücksichtigung in den folgenden Quartalen erfolgte, in denen die entsprechende Verrechnungsmöglichkeit besteht.
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