Wenn die Mallorca-Immobilie verkauft wird

Wenn ein deutscher Steuerpflichtiger seine spanische Ferienimmobilie verkauft, ist der Verkaufserlös zuerst einmal in Spanien steuerpflichtig. Da in Spanien für Nichtresidenten kein steuerbefreiter Immobilienverkauf existiert, ist die Besteuerung einfach zu erklären. Der Verkaufserlös wird derzeit mit einem Satz von 19 Prozent besteuert.

Aufgrund des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland wird der Verkauf dieser Immobilie auch in Deutschland der Besteuerung unterworfen, und zwar nach deutschem Steuerrecht. 

Die Veräußerung privater Immobilien ist in Deutschland grundsätzlich steuerfrei möglich. Es gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde, ob sie im In- oder Ausland liegt und wie lange sie sich im Besitz des Steuerpflichtigen befunden hat.

Für eine optimale Absicherung ist es entscheidend, die steuerlichen Regelungen in beiden Ländern genau zu prüfen.

Bei unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass die Immobilie ausschließlich von dem deutschen Steuerresidenten zur privaten Nutzung erworben und genutzt wurde. Bei der Veräußerung im Jahr 2021 wird der Gewinn der spanischen Einkommensteuer von 19 % unterworfen.

Vom Verkaufspreis in Höhe von 2.500.000,00 € werden 3 % (75.000,00 €) bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrages vom Kaufpreis einbehalten und als Einkommensteuervorauszahlung des Verkäufers vom spanischen Notar an das spanische Finanzamt abgeführt. Der Verkauf der Immobilie ist von dem deutschen Steuerresidenten in einer spanischen Einkommensteuererklärung (Modelo 210) bis spätestens vier Monate nach dem Veräußerungszeitpunkt zu deklarieren und die entsprechende Steuerzahlung ist an das spanische Finanzamt zu leisten. Die Steuerbelastung in Spanien errechnet sich wie folgt:

Die gezahlten Zinsen, die Bewirtschaftungskosten und die AfA können in Spanien bei „Selbstnutzung“ nicht berücksichtigt werden. 

Die errechnete Steuerlast in Höhe von 151.050,00 € wird um die schon geleistete Einkommensteuervorauszahlung in Höhe von 75.000,00 € reduziert. Somit sind innerhalb der genannten Frist noch 76.050,00 € (151.050,00 € ./. 75.000,00 €) an das spanische Finanzamt zu zahlen. 

In Deutschland gelten Fristen zur steuerfreien Veräußerung. Bei reiner Selbstnutzung ist nach neuer BFH-Rechtsprechung auch eine im Ausland gelegene Ferienimmobilie nach drei Jahren steuerfrei veräußerbar.

In anderen Fällen beträgt der Mindestzeitraum zwischen Erwerb und Verkauf zehn Jahre. Bezüglich des Kleingedruckten konsultieren Sie am besten Ihren deutschen Steuerberater, der auch über die Tücken der in Deutschland geltenden „3-Objekt-Grenze“ Bescheid wissen sollte.