Die Ferienvermietung im Wandel

Führte die Ferienvermietung früher ein Schattendasein in der balearischen Tourismuswirtschaft, steht sie nach ihrem Boom nicht zuletzt im Zuge des Erfolgs von Portalen wie Airbnb inzwischen im Fokus der Overtourism- und Wohnungsnot-Debatte und soll eingehegt werden. Dabei steht die Frage im Raum, ob und wie die Zahl der Lizenzen wieder reduziert werden soll und wie illegale Angebote unter anderem durch mehr Transparenz besser bekämpft werden können – ein Thema, bei dem inzwischen auch die Europäische Union klare Vorgaben gemacht hat.

Zunächst gilt: Wer seine Immobilie auf den Balearen an Urlauber vermietet, benötigt eine Lizenz des Tourismusministeriums, und solche Lizenzen werden seit Inkrafttreten eines Moratoriums im Jahr 2022 nicht mehr neu vergeben. Die bislang vergebenen sind aber weiterhin gültig, in den meisten Fällen zeitlich unbegrenzt.

Genau genommen handelt es sich bei dem Antrag auf eine Lizenz um eine „eidesstattliche Versicherung über die Aufnahme der Aktivität“ (Declaración responsable de inicio de la actividad, DRIAT). Mit dieser teilt ein Immobilieneigentümer offiziell mit, dass er alle Voraussetzungen erfüllt. Nach einigen Monaten, manchmal auch Jahren, kommt dann ein Inspektor von der Behörde unangemeldet zu Besuch, um die Richtigkeit der Angaben zu prüfen, wonach entschieden wird, ob die Aktivität fortgesetzt werden darf.

Die Rahmenbedingungen für das derzeitige Lizenzsystem sind in erster Linie im balearischen Tourismusgesetz von 2017 geregelt, das jedoch seither mehrmals modifiziert wurde. Seitdem gilt jede Vermietung eines Wohnobjekts für Zeiträume von weniger als 30 Tagen automatisch als Ferienvermietung, sofern nicht das Gegenteil nachgewiesen werden kann. Damit ist eine eindeutige Abgrenzung zum Wohnraumvermietungsgesetz (LAU) gegeben. Vermietungen von über 30 Tagen fallen grundsätzlich unter das LAU, was aber auch bedeutet, dass die Voraussetzungen dieses Gesetzes zu erfüllen sind. Unter anderem sind dies die Erhebung einer Kaution von mindestens einer Monatsmiete sowie der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags.
 

Angebote in „touristischen Vertriebskanälen“
gelten automatisch als Ferienvermietung.

Ein weiterer Indikator ist die Vermarktung: Jegliche Bewerbung über „touristische Vertriebskanäle“ macht gemäß regionalem Tourismusgesetz (nicht aber laut Umsatzsteuergesetz!) eine kurzfristige Vermietung zur Ferienvermietung, wobei auch die Definition dieser Kanäle erweitert wurde: „jegliches Trägermedium, über das kurzzeitiges Vermieten möglich ist“. Damit hält sich die Behörde die Möglichkeit offen, bei allen möglichen Arten der Bewerbung eine Ferienvermietung festzustellen, etwa über soziale Netzwerke, und die nötigen Schritte einzuleiten.

Vor dem Gesetz von 2017 war die Ferienvermietung von Wohnungen verboten. Hier sah das neue Regelwerk eine entscheidende Liberalisierung vor. Eine komplette Freigabe hätte einer zentralen Zielsetzung des neuen Gesetzes widersprochen, nämlich der Entspannung des Marktes der normalen Wohnvermietung. Die Lizenzen für die Ferienvermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wurden auf eine Gültigkeitsdauer von fünf Jahren begrenzt. Im Stadtgebiet von Palma dürfen keine Lizenzen für Apartments ausgestellt werden.

Ebenso wurde eine Obergrenze für die auf den Balearen angebotenen Gästebetten beschlossen. Zuvor war von dieser Obergrenze mit wenigen Ausnahmen nur das Hotelgewerbe betroffen.

Für die Vergabe von Lizenzen zur Ferienvermietung – die seit 2022 ausgesetzt ist – sieht das Gesetz eine lange Reihe von Bedingungen vor. Prinzipiell muss die Immobilie als Wohnraum ausgewiesen sein. Die weiteren Voraussetzungen unterteilen sich in solche für alle Immobilien sowie spezielle Voraussetzungen für Wohnungen. Wann das geltende Moratorium aufgehoben werden wird, ist ungewiss.

Auch wenn die Kontrolle illegaler Angebote hinter den Erwartungen zurückgeblieben ist, waren im Gesetz von 2017 zahlreiche Vorkehrungen getroffen worden. So können Falschangaben oder Fehler bei der Anmeldung der Ferienvermietung mit teilweise sehr hohen Strafen geahndet werden.

Ein weiterer Kniff, den auch schon die Steuerbehörde angewendet hat, ist die teilweise Auslagerung der Kontrollfunktion. Um die unzureichende Zahl von Inspektoren auf den Balearen zu kompensieren, bürdet das neue Gesetz den Vermittlungsagenturen die Pflicht auf, die Legalität des Angebots zu kontrollieren und zu wahren. Agenturen, die für illegale Angebote werben, haben mit Strafen mit bis zu 400.000 Euro zu rechnen. In der Praxis konnten Portale Strafen vor Gericht wieder anfechten, werden aber im Zuge der Umsetzung der neuen EU-Richtlinie zur Kurzzeitvermietung ihren Pflichten nachkommen müssen. 

Jede Lizenznummer kann mittels einer App überprüft werden. 

So müssen sich Ferienvermieter auch auf den Balearen in ein spanienweites, einheitliches Register eintragen lassen. Ziel des Regelwerks, das insbesondere auch die großen Buchungsportale in die Verantwortung nimmt, ist mehr Transparenz im vielerorts in Spanien überhitzten Mietmarkt sowie mehr Handhabe gegen illegale Anbieter. Für Ferienvermieter bedeutet das Register zunächst einmal zusätzlichen Verwaltungsaufwand – und das nicht nur einmalig.

Konkret sieht das am 2. Januar 2025 in Kraft getretene Gesetzesdekret vor, dass alle Angebote zur Kurzzeitvermietung mit Stichtag 1. Juli 2025 in das zentrale Register eingetragen sein müssen. Diese Vorgabe der spanischen Zentralregierung ergänzt das bisher vorgeschriebene Registrierungs- und Genehmigungsverfahren für die Ferienvermietung auf Mallorca (DRIAT), für das weiterhin der Inselrat zuständig ist. Mit den neuen Vorgaben erhalten alle Mietobjekte zur Kurzzeitvermietung zusätzlich eine spanienweit eindeutige Identifikationsnummer.

Das Verfahren schreibt vor, dass sich die Eigentümer der Objekte zur Kurzzeitvermietung bei den zuständigen Behörden registrieren lassen und dabei Unterlagen vorlegen (Art. 9). Anzugeben sind insbesondere Daten, die zur eindeutigen Identifizierung und Ortung des vermieteten Objekts dienen – darunter CRU, Katasternummer oder auch geografische Koordinaten, – sowie ein Nachweis über die Lizenz zur touristischen Vermietung der lokalen Behörden, sprich des Inselrats.

Die Kosten für die Registrierung werden mit 27 Euro pro Nummer zzgl. Steuern angegeben. Antragsteller müssen zur Akkreditierung über eine elektronische Unterschrift oder das System cl@ve verfügen. Nach Angaben der spanischen Kammer der Registerführer (Colegio de Registradores) werden Anträge auf Eintragung ins Register auch vor Ort entgegennehmen. Die Vorschriften sehen des Weiteren vor, dass alle zwölf Monate ein Formular eingereicht wird, das in anonymisierter, aber umfassender Form Aufschluss über die erfolgten Mietverhältnisse gibt (Art. 10, Absatz 4).

Die zugrunde liegende EU-Richtlinie hatte das Europäische Parlament im Februar 2024 verabschiedet. Seit der Veröffentlichung im Amtsblatt der EU im Mai haben die Mitgliedstaaten maximal zwei Jahre Zeit, das neue Regelwerk umzusetzen, wobei Spanien seine Hausaufgaben im Gegensatz zu anderen Mitgliedstaaten bereits erledigt hat. Das für die gesamte EU verbindliche Regelwerk basiert dabei auf drei Pfeilern: Zum einen müssen sich die Anbieter von Kurzzeitmietobjekten online registrieren. Dies soll den Behörden die Identifizierung von Gastgebern und die Überprüfung ihrer Angaben erleichtern.

Die Ferienvermietungsgäste wiederum können auf mehr Verlässlichkeit der Informationen auf den Portalen hoffen: Die Online-Plattformen wie Airbnb, Booking, Trivago oder Expedia werden verpflichtet, Vollständigkeit und Gültigkeit der Immobilienangaben zu überprüfen und hierfür auch stichprobenartige Kontrollen auszuführen. Ein dritter Pfeiler schließlich nimmt die Portale auch hinsichtlich der Transparenz in die Pflicht. Das neue Regelwerk sieht hierfür einen umfassenden Datenaustausch vor: Über einen digitalen Zugangspunkt erhalten die lokalen Behörden Daten von den Plattformen über Gastgeberaktivitäten, mit denen sie die Mietaktivitäten besser erfassen können. 

Zuvor fehlten den Behörden solche Informationen bei Inspektionen. Um die genaue Adresse eines Inserats zu ermitteln, blieb den Inspektoren bisweilen nichts anderes übrig, als selbst eine Reservierung zu tätigen oder zu versuchen, Feriengäste nach Anzeigen von Nachbarn quasi auf frischer Tat zu ertappen. Gleichzeitig zeigten sich die Portale mitunter wenig kooperativ bei der Überprüfung der Frage, ob Gastgeber auch wirklich eine Lizenz zur Vermietung haben. Für die Ferienvermieter bedeutet die neue Registrierungspflicht zusätzliche Verwaltungsarbeit sowie auch ein höheres Risiko, im Fall von Verstößen ins Visier der Inspektoren des Inselrats zu geraten. Angesichts der politischen Debatte um die Wohnungsnot auf den Balearen stehen diese unter Druck, Erfolge im Kampf gegen die illegale Ferienvermietung vorzuweisen.

Nachdem die Zuständigkeit für touristische Inspektionen zwischenzeitlich von der Landesregierung auf den Inselrat übergegangen ist, sind die jahrelang als zu gering kritisierten Ressourcen massiv ausgebaut worden: Im August 2024 kündigte der Inselrat an, die Zahl der Inspektoren um 50 Prozent auf 30 zu erhöhen und auch die Zahl der Mitarbeiter in den weiteren Abteilungen aufzustocken, sodass die Verfahren schneller bearbeitet werden.

Darüber hinaus bekommen die Inspektoren des Inselrats seit Frühjahr 2025 Schützenhilfe durch das Finanzamt. So wurde ein Kooperationsabkommen mit der Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) abgeschlossen, um die Zustellung und das Eintreiben der ausgestellten Strafen zu verbessern. Denn daran mangelte es zuvor in vielen Fällen: Wegen Fehlern in der Adresse konnten viele Strafbescheide nicht zugestellt werden. In der für ihre Effizienz bekannten Steuerbehörde soll nicht nur auf das auf solche Problemfälle spezialisierte Personal, sondern auch auf eine umfangreichere und präzisere Datenbank zurückgegriffen werden.
 

Das Tourismusgesetz unterscheidet zwischen leichten, schweren und sehr schweren Verstößen. Insgesamt sind im Gesetz über 50 mögliche Verstöße aufgelistet. Aus einem leichten Verstoß kann auch ein schwerer Verstoß und aus einem schweren Verstoß kann ein sehr schwerer Verstoß werden, wenn der Verantwortliche in der jeweils niedrigeren Bußgeldkategorie zwölf Monate zuvor rechtskräftig sanktioniert wurde und der strafbegründende Sachverhalt danach immer noch besteht.

Zuletzt erhöhte die balearische Landesregierung im April 2025 das Strafmaß, und zwar um 25 Prozent. Der Rahmen im Fall von sehr schweren Verstößen beträgt seitdem 50.001 bis 500.000 Euro, im Fall von schweren Verstößen 5.001 bis 50.000 Euro, im Fall von leichten Verstößen bis zu 5.000 Euro. Geben abgestrafte Eigentümer von Wohnungen diese in die Langzeitvermietung für sozial benachteiligte Mieter, können 80 Prozent der Geldbuße erlassen werden.