Die Ferienvermietung im Wandel

Wer seine Immobilie auf den Balearen an Urlauber vermietet, benötigt eine Lizenz. Die Rahmenbedingungen hierfür sind in erster Linie im balearischen Tourismusgesetz von 2017 geregelt, in ihm wurde die Definition der Ferienvermietung geändert. Seitdem gilt jede Vermietung eines Wohnobjekts für Zeiträume von weniger als 30 Tagen automatisch als Ferienvermietung. Damit ist nun eine eindeutige Abgrenzung zum Wohnraumvermietungsgesetz (LAU) gegeben. Vermietungen von über 30 Tagen fallen damit grundsätzlich erstmal unter das LAU, was aber auch bedeutet, dass die Voraussetzungen dieses Gesetzes zu erfüllen sind. Unter anderem sind dies etwa die Erhebung einer Kaution, die mindestens einer Monatsmiete entspricht, sowie der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags.

Angebote in „touristischen Vertriebskanälen“
gelten automatisch als Ferienvermietung.

Ein weiterer Indikator ist die Vermarktung: Jegliche Bewerbung über „touristische Vertriebskanäle“ macht eine kurzfristige Vermietung zur Ferienvermietung, wobei auch die Definition dieser Kanäle erweitert wurde: „jegliches Trägermedium, über das kurzzeitiges vermieten möglich ist“. Damit hält sich die Behörde die Möglichkeit offen, bei allem möglichen Arten der Bewerbung eine Ferienvermietung festzustellen (etwa über soziale Netzwerke wie Facebook oder Twitter) und die nötigen Schritte einleiten kann.

Illu Bewerbung von Ferien-Fincas

Vor dem Gesetz von 2017 war die Ferienvermietung von Wohnungen verboten. Hier sah das neue Regelwerk eine entscheidende Liberalisierung vor. Eine komplette Freigabe hätte einer zentralen Zielsetzung des neuen Gesetzes widersprochen, nämlich der Entspannung des Marktes der normalen Wohnvermietung. 

Die Lizenzen für die Ferienvermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wurden auf eine Gültigkeitsdauer von fünf Jahren begrenzt. Im Stadtgebiet von Palma dürfen keine Lizenzen für Apartments ausgestellt werden. 

Illu Gästebetten-Vergabe

Ebenso wurde eine Gesamt-Obergrenze für die auf den Balearen angebotenen Gästebetten beschlossen. Zuvor war von dieser Obergrenze mit wenigen Ausnahmen nur das Hotelgewerbe betroffen. 

Vor Inkrafttreten des Moratoriums 2022 galt eine lange Reihe von Voraussetzungen für die Vergabe von Lizenzen zur Ferienvermietung. Prinzipiell muss die Immobilie als Wohnraum ausgewiesen sein. Die weiteren Voraussetzungen unterschieden sich in solche, die für alle Immobilien gelten, sowie spezielle Voraussetzungen für Wohnungen. Wann das geltende Moratorium aufgehoben werden wird, ist ungewiss. 

Auch wenn die Kontrolle illegaler Angebote zunächst hinter den Erwartungen zurückblieb, waren im Gesetz von 2017 zahlreiche Vorkehrungen getroffen worden. So können Falschangaben oder Fehler bei der Anmeldung der Ferienvermietung mit teilweise sehr hohen Strafen geahndet werden. 

Illu Lupe/Inspekteure Finca

Ein weiterer Kniff, den auch schon die Steuerbehörde angewendet hat, ist die teilweise Auslagerung der Kontrollfunktion. Um die unzureichende Zahl von Inspektoren zu kompensieren, bürdet das neue Gesetz den Vermittlungsagenturen die Pflicht auf, die Legalität des Angebots zu kontrollieren und zu wahren. Agenturen, die für illegale Angebote werben, haben mit Strafen zu rechnen, die bis zu 400.000,00 € betragen können. In der Praxis konnten Portale Strafen vor Gericht wieder anfechten, werden aber im Zuge der neuen EU-Richtlinie zur Kurzzeitvermietung ihren Pflichten nachkommen müssen. 

Jede Lizenznummer kann mittels einer App überprüft werden. 

Ein öffentlich einsehbares elektronisches Verzeichnis gibt nicht nur ihnen die Möglichkeit, Lizenznummern zu verifizieren, sondern machen illegale Betreiber auch verwundbar gegen Nachstellungen durch Privatpersonen, da diese jede Lizenznummer mittels einer eigenen „App“ des Tourismusministeriums auf ihre Richtigkeit prüfen können.

Nicht weniger bedeutsam ist die Umkehr der Beweislast im Fall einer Anzeige. Wenn von Ferienvermietung oder touristischer Vermietung gesprochen wird, so sind damit nach dem neuen Gesetz alle tage- oder wochenweise Vermietungen von unter 30 Tagen gemeint. Dabei wurde eine Vermutungswirkung neu eingeführt, die eindeutig regelt, dass von einer touristischen Vermietung ausgegangen wird, sofern die Vermietungsdauer weniger als die besagten 30 Tage beträgt, es sei denn, man kann gegenüber der Behörde das Gegenteil beweisen. Diese Beweisführung wird aber in den meisten Fällen unmöglich sein.

Das neue Gesetz und das geplante Online-Verzeichnis der Genehmigungen machen es Privatpersonen zumindest in der Theorie einfach, illegale Ferienvermietung anzuzeigen. Dies sollten sich Immobilieneigentümer vor allem im Hinblick auf ihre Erpressbarkeit vor Augen halten. Zwar müssen Anzeigen eine bestimmte Mindestinformation zur illegal vermieteten Immobilie enthalten. Doch ist kein persönlicher Gang zum Ministerium nötig, eine E-Mail reicht. Darüber hinaus ist die Behörde an die datenschutzrechtlichen Bestimmungen gebunden, womit der Anzeigende keine Preisgabe seiner Identität fürchten muss.

Illu Strafbescheid

Das Tourismusgesetz unterscheidet zwischen leichten, schweren und sehr schweren Verstößen. Insgesamt sind im Gesetz über 50 mögliche Verstöße aufgelistet.

• Leichte Verstöße – Beispiel: Das Fehlen des offiziellen Beschwerdeformulars für die Gäste. Strafe: Bis zu 4.000,00 €.

• Schwere Verstöße – Beispiel: Das Unterlassen der Benachrichtigung der zuständigen Tourismusbehörde über einen Inhaber- oder Betreiberwechsel. Strafe: 4.001,00 € bis 40.000,00 €. Neu eingeführt wurde in dieser Kategorie die Heraufsetzung der Mindeststrafe, sofern die Ferienvermietung nicht angemeldet wurde oder aber die Ferienvermietung angemeldet wurde, jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen oder die Feriengäste in schwerer Weise gegen die Hausordnung verstoßen. In all diesen Fällen beträgt die Mindeststrafe 20.001 €. Als begleitende Maßnahme kann bei schweren Verstößen vorübergehend die Erlaubnis zur Ferienvermietung entzogen werden.

• Sehr schwere Verstöße – Beispiel: Falschangabe von wesentlichen Aspekten bei der Anmeldung der touristischen Aktivität (DRIAT). Strafe: 40.001,00 € bis 400.000,00 €. Im Sommer 2024 kündigte der Inselrat an, schwere Verstöße prinzipiell mit Geldbußen von mindestens 80.000 Euro zu ahnden. Unter die Kategorie fällt die Vermarktung von Ferienunterkünften, die nicht angemeldet sind, oder die Vermarktung ohne Angabe der Registernummer der Ferienunterkunft. Auch wenn diese Regelungen ganz klar gegen die marktführenden Online-Plattformen gerichtet sind, so ist eine Bestrafung in dieser Kategorie gegen jeden denkbar, der touristische Unterkünfte vermarktet. Dies kann insbesondere Maklerunternehmen und Printmedien betreffen, aber auch Radiostationen, die Werbung schalten, als auch die Privatperson, die bei der Vermarktung der Vermietung nicht die ausreichende Vorsicht walten lässt.

Wer touristische Unterkünfte vermarktet, muss besondere Vorsicht walten lassen.

Als begleitende Maßnahme kann bei sehr schweren Verstößen – neben den monetären Strafen – sogar die endgültige Schließung der touristischen Aktivität angeordnet werden. Aus einem leichten Verstoß kann auch ein schwerer Verstoß und aus einem schweren Verstoß kann ein sehr schwerer Verstoß werden, wenn der Verantwortliche in der jeweils niedrigeren Bußgeldkategorie zwölf Monate zuvor rechtskräftig sanktioniert wurde und der strafbegründende Sachverhalt danach immer noch besteht.

Was man über die Lizenz zur Ferienvermietung wissen muss: Der Antrag dafür muss vor Inkrafttreten des Moratoriums von 2022 gestellt worden sein. Genau genommen handelt es sich zudem nicht um einen Antrag, sondern um eine „eidesstattliche Versicherung über die Aufnahme der Aktivität“ (Declaración responsable de inicio de la actividad - kurz DRIAT).

Mit dieser hat ein Immobilieneigentümer mitgeteilt, dass er alle Voraussetzungen erfüllt. Nach einigen Monaten, manchmal auch Jahren, kommt dann ein Inspektor von der Behörde unangemeldet zu Besuch, um die Richtigkeit der Angaben zu prüfen, wonach entschieden wird, ob die Aktivität fortgesetzt werden darf. 

Illu Touristensteuer

Auch Ferienvermieter müssen die Touristensteuer abführen, im Volksmund Ecotasa genannt. Diese einer Kurtaxe ähnliche Abgabe gilt auch für Gäste, die private Unterkünfte mieten. Im Fall der Ferienvermietung wird diese Abgabe von den Betreibern/Eigentümern der Ferienimmobilien erhoben und danach ans Finanzamt abgeführt, ihnen ist somit die Rolle des „Eintreibers“ auferlegt. Aufgrund der Option einer Pauschalbesteuerung ist der administrative Aufwand dafür jedoch sehr gering.

Dabei sei auch angemerkt, dass die Steuerbehörde ATIB lediglich im ersten Jahr nach der Anmeldung einen Zahlungsbescheid an den Zahlungspflichtigen schickt und daher für die Folgejahre die Einrichtung eines automatischen Einzugs empfohlen wird. Andernfalls müsste der Zahlungspflichtige das Amtsblatt nach den entsprechenden Daten durchforsten.

Die Vermietung an Urlauber steht im Fokus verschiedener Behörden. 

Die Ferienvermietung hat alleine aufgrund der Ausmaße des Phänomens nach und nach eine erhöhte Aufmerksamkeit aller Behörden – auch der Steuerbehörden im Ausland – auf sich gezogen. Das betrifft zum Beispiel auch die für das Baurecht verantwortlichen Stellen. 

Illu Inspekteure

Nachdem die Zuständigkeit für touristische Inspektionen von der Landesregierung auf den Inselrat übergegangen ist, sind die jahrelang als zu gering kritisierten Ressourcen massiv ausgebaut worden. Im August 2024 kündigte der Inselrat an, die Zahl der Inspektoren um 50 Prozent auf 30 zu erhöhen und auch in den weiteren Abteilungen aufzustocken, so dass die Verfahren schneller bearbeitet werden. 

Außerdem wurde im Sommer 2024 angekündigt, Sanktionen in Höhe von mindestens 80.000 Euro gegenüber Eigentümern auszusprechen, die Wohnungen illegal an Urlauber vermieten. Die Spannweite bleibt bei 40.000 bis 400.000 Euro, doch bislang wurde stets die geringstmögliche Strafe verhängt. Dass der Inselrat nun wirklich ernst machen will mit der Verfolgung, zeigte die Verhängung einer Rekordstrafe in Höhe von 960.000 Euro im Fall eines Gebäudes in Palma, in dem zwölf Wohneinheiten laut den Inspektoren an Urlauber vermietet wurden. 

Die neue EU-Richtlinie für Kurzzeitvermietungen nimmt die Portale in die Pflicht. 

Auch die neue EU-Richtlinie für Kurzzeitvermietungen, die noch umgesetzt werden muss, soll bereits in Teilen in der Praxis angewandt werden. Sie sieht beispielsweise vor, dass Anzeigen für illegale Angebote von den Portalen entfernt werden müssen.

Was die Umsatzsteuer betrifft: In der Praxis betrachtet die Steuerbehörde die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung als den Normalfall, auch wenn durch die Überschneidung unterschiedlicher Gesetze verschiedene Interpretationen möglich sind. Tatsächlich nimmt die AEAT vorzugsweise all jene Eigentümer unter die Lupe, die umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung betreiben, um zu prüfen, ob beantragte Umsatzsteuerrückerstattungen zu Recht erfolgen. Darum müssen diese Eigentümer nachweisen, dass sie die Voraussetzungen erfüllen, also touristische Dienstleistungen während des Aufenthaltes des Gastes erbringen. Aus praktischen Erwägungen ist nur in seltenen Ausnahmefällen damit zu rechnen, dass die Behörde sich die Mühe macht, dem Eigentümer einer Ferienimmobilie eine Umsatzsteuerpflicht nachzuweisen.