Steuerfreiheit für einen Bestand von über 300 Wohnungen

Bei einem Erbe von mehr als 300 Wohnungen muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Dies gilt in der Praxis weiterhin, auch wenn der Bundesfinanzhof (BFH) diese Regelung für unzulässig erklärt. Mit Urteil vom Oktober 2017 (Aktenzeichen II R 44/15) hat er höchstrichterlich festgelegt, dass es auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen für die Rückausnahme des § 13 Abs. 4 Nr. 1 d ErbStG nicht ankommt. Nach Ansicht des Gerichts unterhält eine gewerblich geprägte Personengesellschaft (Wohnungsgesellschaft), die lediglich vermögensverwaltend tätig ist, nicht automatisch einen wirtschaftlichen Gewerbebetrieb. Die Fiktion eines Gewerbebetriebs dieser Gesellschaften gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG wird von § 14 AO nicht aufgegriffen und reicht demnach für eine Qualifizierung der Gesellschaft als Gewerbebetrieb nicht aus.

Finanzämter wenden diese Entscheidung nicht an

Die obersten Finanzbehörden haben mit einem sogenannten Nichtanwendungserlass reagiert. Konkret bedeutet das: Die Finanzämter ignorieren die Entscheidung des Bundesfinanzhofes. Es heißt: "Das Urteil ist über den Einzelfall hinaus nicht anzuwenden. An der bisherigen Betrachtungsweise ist weiterhin festzuhalten.“ Dieses Vorgehen wurde mit dem Bundesfinanzministerium abgestimmt, das damals von dem heutigen Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) geleitet wurde. Einen Monat zuvor hatte das Ministerium in einem Rundschreiben vor negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt aufgrund der BFH-Entscheidung gewarnt. Auch heute begründet das Ministerium die Steuerfreiheit mit der Gefahr, dass Erben von mehr als 300 Wohnungen durch die Erbschaftssteuer belastet würden und daher gezwungen wären, die Wohnungen zu verkaufen, was zu Mieterhöhungen führen könnte.

Folgen für die Beratungspraxis

Der Nichtanwendungserlass bezüglich des BFH-Urteils bedeutet, dass die Finanzämter zunächst an der bisherigen Praxis festhalten werden und die magische Grenze für eine Steuerbegünstigung nach § 13b ErbStG weiterhin bei über 300 Wohnungen liegt.

Für die Beratungspraxis, insbesondere für Gesellschaften mit einem Immobilienbestand von über 300 Einheiten, ergibt sich daraus die Empfehlung, die Wohnungsgesellschaft auf die nächste Generation zu übertragen. Bei einem Wohnungsbestand von unter 300 Einheiten kann überlegt werden, ob nicht bewusst in die Richtung der durch die Rechtsprechung gesetzten Voraussetzungen strukturiert wird.