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Die Steuern bei Wohn- und Ferienvermietung

Welche Abgaben jeweils anfallen und was dabei zu beachten ist

Je nachdem, ob eine Immobilie selbst genutzt, in die Langzeitvermietung gegeben oder an Urlauber vermietet wird, fallen unterschiedliche Steuern an. Das spanische Fiskalsystem folgt dabei einer eigenen Logik, bei der Erfahrungswerte aus Deutschland wenig weiterhelfen. 

Ferienvermietung nach balearischem Recht

Besteuerung während der Nutzung

Grundlagen

Die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung bedingt, dass während des Aufenthaltes des Gastes keine hotelähnlichen Leistungen erbracht werden. Tatsächlich handelt es sich steuerlich um eine Wohnvermietung, obwohl das staatliche Wohnmietrecht die Ferienvermietung als Tätigkeit definiert, die einer anderen Gesetzgebung unterliegt, konkret den Tourismusgesetzen einer jeden Region. Steuerlich gelten jedoch dieselben Regelungen wie bei der Wohnvermietung. Allerdings ist zu beachten, dass durch Rechnungen von Mittleragenturen eine Umsatzsteuereinzahlpflicht entstehen kann. Im nächsten Gliederungspunkt werden die Besonderheiten bei der Umsatzsteuer bzgl. der Vermittlungsrechnungen ausführlich beschrieben.

Artikel 24 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) regelt die Besteuerung von Vermietungseinkünften zu Wohnzwecken.

Jeweils zum 20. des Folgemonats eines Quartals ist eine Steuererklärung (Modelo 210) mit den erzielten Mieteinnahmen unter Abzug der Werbungskosten einzureichen, die anteilig für die vermieteten Tage oder zur Gänze abgezogen werden können, wobei für die insgesamt schon beschriebenen und dargestellten unterschiedlichen Werbungskostenkategorien Höchstgrenzen gelten. Die Abgabe einer Quartalserklärung ist nur erforderlich, wenn Mieteinnahmen und ein zahlungsfälliger Steuerbetrag anfallen. Für Quartale ohne zahlungsfälligen Steuerbetrag ist später eine Jahreserklärung zu erstellen. Hier weisen wir aber neuerlich hin, dass auch für die Quartale, in denen keine Steuererklärung abgegeben werden muss, trotzdem alle Berechnungen vorgenommen werden sollten, damit keine steuerlichen Nachteile entstehen. Wenn die Wohnungsvermietung kurzfristig (unter 30 Tage) erfolgt und/ oder die Vermarktung über Internetportale vorgenommen wird, bei denen auch Ferienvermietung angeboten wird, sind die Vorschriften des balearischen Tourismusgesetzes wie auch der Touristensteuer zu beachten.

Für diese ist bis zum 31.12. des Folgejahres eine Steuererklärung (Modelo 210) nach den Vorschriften des „fiktiven Nutzungswertes“ zu erstellen. Konkretisierend weisen wir darauf hin, dass für jeden Tag an dem die Immobilie nicht fremd genutzt wird, die anteilige „Selbstnutzungssteuer“ zu errechnen und fristgerecht zu zahlen ist. Sollten Sie mehrere Immobilien mit temporären Leerständen haben, müssen Sie für jede dieser Immobilien die anteilige Selbsnutzungssteuer zahlen.

Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, erfolgt die Ermittlung in etwa so wie die deutsche Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen.

Auf die ermittelte Bemessungsgrundlage sind seit dem 01. Januar 2016 Steuern in Höhe von 19 % zu zahlen. Diese Steuerlast ist zeitgleich mit der jeweiligen Abgabe der Steuererklärung zu bezahlen, d.h. bis zum 20. des Folgemonats nach dem Quartal. Wenn keine Steuerlast entsteht, ist auch keine Steuererklärung einzureichen. Die Berechnungen müssen jedoch vorgenommen werden, um die vortragsfähigen Kosten zu erfassen.

Die Wohnvermietung in Spanien unterliegt zwar dem Umsatzsteuergesetz, ist jedoch von der Umsatzsteuer befreit. Erklärungen sind nicht notwendig, von seltenen Ausnahmefällen abgesehen wie z.B. der Erhalt einer Rechnung einer ausländischen Vermittlungsagentur mit Umsatzsteuerumkehr.

HINWEIS: Unter bestimmten Bedingungen ist größerer Erhaltungsaufwand in Spanien zu aktivieren (z.B. alle Fenster werden erneuert). In Deutschland könnten diese Kosten (Werbungskosten) über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden. Aufgrund dieser unterschiedlichen Vorschriften gegenüber Deutschland entwickelt sich auch der steuerliche Buchwert der Immobilie in jedem Land anders. Bei einer Veräußerung kommt es zu unterschiedlichen steuerlichen Gewinnen, was sich auch auf die in Deutschland anrechenbare Steuer auswirkt.
Aufgrund der unterschiedlichen Gesetzgebung bedarf es einer engen Abstimmung zwischen dem Steuerpflichtigen, den deutschen und spanischen Beratern, damit die völlig legalen und teilweise signifikanten Steuervorteile genutzt werden können.

Mögliche umsatzsteuerliche Doppelbelastung

Deutsche Eigentümer von Ferienimmobilien in Spanien riskieren, zweimal für die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten zu werden. Der Grund: Das deutsche und das spanische Finanzamt interpretieren die Systemrichtlinie der EU zur Umsatzsteuer unterschiedlich. Die Gefahr lauert für jene Vermieter, die auf Vermittlungsrechnungen deutsche Umsatzsteuer bezahlen. Diese Erkenntnis kristallisiert sich nach umfangreichen Kontakten unseres Büros mit Steuerbehörden in beiden Ländern heraus und zwingt die Betroffenen zum Handeln.

Welcher Sachverhalt löst das Problem aus?

Der Ablauf des Vermittlungsgeschäftes ist normalerweise wie folgt gestaltet: Der Gast bezahlt den gesamten Mietbetrag an den Vermittler. Dieser leitet das Geld unter Abzug seiner Provision an den Finca-Eigentümer weiter. Für seine Vermittlung stellt die Agentur eine Provisionsrechnung, die umsatzsteuerpflichtig ist. Nur wo – in Spanien oder in Deutschland? Genau hier scheiden sich bei der Konstellation “deutscher Vermieter – deutscher Vermittler – spanische Immobilie” die Geister.

Zunächst die deutsche Position: Generell sind alle Finca-Eigentümer steuerlich als (Vermietungs-)Unternehmer nach § 2 Umsatzsteuergesetz zu beurteilen. Daher werden bei der Vermittlung von Ferienhäusern stets Umsätze zwischen Unternehmen erzielt. Die Leistungen gelten als dort erbracht, wo der Leistungsempfänger seinen Betriebssitz unterhält.

Die Vermittlungsleistungen für Ferienhauseigentümer mit Betriebssitz in Deutschland werden daher im Inland ausgeführt und sind damit in Deutschland steuerbar und steuerpflichtig. Fazit: Der Vermittler in Deutschland stellt dem deutschen Finca-Eigentümer für die Vermittlungsleistung eine Rechnung mit 19 % deutscher Umsatzsteuer.

Gehört die Finca einem spanischen Steuerbürger, gelten auch in diesem Fall die Vermittlungsleistungen als dort ausgeführt, wo der Leistungsempfänger seinen Sitz hat, weshalb in diesem Fall spanische Umsatzsteuer anfällt. 

Fazit: Der deutsche Vermittler stellt dem Spanier eine Vermittlungsrechnung und weist darin auf dessen Verpflichtung hin, die spanische Umsatzsteuer in Höhe von 21 % direkt an das spanische Finanzamt abzuführen.

Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, dass der spanische Finca-Eigentümer eine internationale Umsatzsteuernummer (USt.-ID) hat, denn die Leistung selbst – Vermittlung einer Immobilienvermietung – weist den Rechnungsempfänger zwangsläufig als Unternehmer im Sinn der Umsatzsteuer aus. Somit kommt das spanische Finanzamt bei der Beurteilung des in Spanien ansässigen Vermieters zum selben Ergebnis wie das deutsche. Wie aber stuft die “Agencia Tributaria” den in Deutschland ansässigen Eigentümer einer Mallorca-Finca ein? Wenn dieser umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung betreibt, liegt klar eine gewerbliche Tätigkeit und somit eine spanische Betriebsstätte vor.

Daher fällt für die Leistung der deutschen Vermittlungsagentur eindeutig spanische Umsatzsteuer an. Doch auch bei der umsatzsteuerfreien Ferienvermietung unterstellt das spanische Finanzamt eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte, sodass für den deutschen Eigentümer die Einzahlung von spanischer Umsatzsteuer in Höhe von 21 % fällig wird. Dabei handelt es sich nicht um die Meinung einzelner Prüfer, die sich auch irren können, sondern um eine Position der spanischen Finanzverwaltung, die durch eine verbindliche Auskunft zementiert ist.

Deutschland sieht in der Vermittlung eine Leistung, die von der in Spanien erbrachten Vermietung und somit von der spanischen Immobilie unabhängig ist, und verlangt die Rechnung mit deutscher Umsatzsteuer. Bei einer Prüfung in Spanien hingegen besteht ein wachsendes Risiko, dass die “Agencia Tributaria” die Nachzahlung der spanischen IVA verlangt, plus Strafen und Verzugszinsen. Somit droht eine in der EU eigentlich undenkbare Situation, nämlich eine effektive doppelte Umsatzsteuer ohne Recht auf Anrechnung. Die PlattesGroup hat mit den deutschen und spanischen Behörden ausgiebig diskutiert, mit dem Ergebnis, dass beide Behörden auf ihrer jeweiligen Auslegung bestehen und die Doppelbelastung als systemische Verwerfung bezeichnen. Um die Doppelbelastung zu vermeiden, könnte man nun vor die EU-Gerichte ziehen. Das wäre zwar interessant, aber auch langwierig und für die Betroffenen nicht hilfreich.

Der deutsche Finca-Eigentümer beantragt auch bei umsatzsteuerfreier Vermietung eine „internationale Umsatzsteuernummer“. Dem deutschen Vermittler teilt er eine spanische Rechnungsadresse (die der Ferienimmobilie) und die besagte Nummer mit (Spanisch: Registro de Operadores Intracomunitarios, kurz ROI). Dann erhält er die Rechnung vom Vermittler ohne deutsche Umsatzsteuer und der Vermieter zahlt Umsatzsteuer i.H.v. 21 % per Reverse-Charge-Verfahren in Spanien ein.

Die Doppelbelastung dürfte damit vermieden werden. Praktischer Hinweis: Für Vermieter ohne gewerbliche Tätigkeit, wie eben die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung war es bis vor kurzem auf den Balearen nicht unmöglich, eine ROI zu erhalten. Nachdem wir die Behörde mehrfach auf das Problem aufmerksam gemacht haben, wird nach Anlaufproblemen nunmehr für Ferienvermieter eine Ausnahme gemacht. Für die Vergangenheit ist keine Reparatur möglich, jedoch hat sich das spanische Finanzamt in der Praxis bislang flexibel gezeigt, solange der Ferienvermieter die Umsatzsteuer zumindest irgendwo eingezahlt hatte. Genau das war oft nicht der Fall, weil viele Eigentümer, die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung betrieben, sich ihrer Einstufung als Unternehmer im Sinn der Umsatzsteuer nicht bewusst waren. Für die Zukunft haben die Prüfer jedoch eine härtere Gangart angekündigt.

Unabhängig davon, ob es sich um Vermietungseinkünfte oder um gewerbliche Einkünfte handelt, liegen nach abkommensrechtlichen Regelungen Einkünfte im Zusammenhang mit einem Grundstück vor, sodass die Doppelbesteuerung mittels Anrechnung vermieden wird. Hierfür ist bei Erstellung der deutschen Einkommensteuererklärung zusätzlich die Anlage „AUS“ auszufüllen.

Welche Steuern beim Verkauf von Ferienimmobilien anfallen

Besteuerung bei der Veräußerung in Spanien

Veräußert ein Steuerpflichtiger eine touristisch vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, so unterliegt die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Besteuerung in Deutschland. Für die Ermittlung des Veräußerungsergebnisses sind wiederum umfassend die deutschen Vorschriften zu beachten. Findet die Veräußerung erst nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums statt, ist das Ergebnis aus deutscher Sicht steuerlich unbeachtlich. Wir haben bereits die Grundlagen über die Vermeidung der Doppelbesteuerung im Ansässigkeitsstaat Deutschland dargelegt. Diese gelten auch für die steuerliche Behandlung bei Verkauf der Immobilie.

Hinweis: Die folgenden Ausführungen sind deckungsgleich mit den Ausführungen zur Wohnvermietung. Die Steuerbelastung in Spanien errechnet sich wie folgt:

Besteuerung bei der Veräußerung in Spanien

Anschaffungskosten (Punkt 1-4 Beispielzahle der ersten Tabelle)

1.705.000,00 €

Da die AfA mit 90.000,00 € bei der lfd. Besteuerung berücksichtigt wurde, 
haben wir im Veräußerungszeitpunkt einen um 90.000,00 € geringeren Buchwert.

Verkaufspreis

2.500.000,00 €

Gewinn

885.000,00 €

Anzuwendender Steuersatz

19 %

Zu zahlende spanische Einkommensteuer

168.150,00 €

Anhand des folgenden Beispiels stellen wir die Besteuerung in Spanien dar:

Besteuerung bei der Veräußerung in Spanien

Kaufpreis eines Grundstücks im Jahr 2018

500.000,00 €

Zu zahlende Umsatzsteuer auf den Kauf mit 21 %

105.000,00 €

Baukosten des Hauses

1.000.000,00 €

Zu zahlende Umsatzsteuer auf die Baukosten mit 10 %

100.000,00 €

Zinsen für drei Jahre zur Finanzierung des Hauses

50.000,00 €

Bewirtschaftungskosten für drei Jahre
(Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Steuerberater)

168.150,00 €

Verkaufspreis der Immobilie im Jahr 2021

2.500.000,00 €

Absetzung für Abnutzung (AfA) für drei Jahre // 3% von 1.000.000,00 €

90.000,00 €

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