Die Steuern bei Wohn- und Ferienvermietung

Die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung bedingt, dass während des Aufenthaltes des Gastes keine hotelähnlichen Leistungen erbracht werden. Tatsächlich handelt es sich steuerlich um eine kurzfristige Wohnvermietung, obwohl das staatliche Wohnmietrecht die Ferienvermietung als Tätigkeit definiert, die einer anderen Gesetzgebung unterliegt, konkret den Tourismusgesetzen einer jeden Region. Steuerlich gelten jedoch dieselben Regelungen wie bei der Wohnvermietung. Allerdings kann durch Rechnungen von Agenturen eine Umsatzsteuereinzahlpflicht entstehen.

Jeweils zum 20. Januar des Folgejahres ist eine Steuererklärung (Modelo 210) mit den erzielten Mieteinnahmen unter Abzug der Werbungskosten einzureichen, die anteilig für die vermieteten Tage oder zur Gänze abgezogen werden können, wobei für die insgesamt schon beschriebenen und dargestellten unterschiedlichen Werbungskostenkategorien Höchstgrenzen gelten.

Wenn die Wohnungsvermietung kurzfristig (unter 30 Tage) erfolgt und/ oder die Vermarktung über Internetportale vorgenommen wird, bei denen auch Ferienvermietung angeboten wird, sind die Vorschriften des balearischen Tourismusgesetzes wie auch der Touristensteuer zu beachten.

Für die Tage ohne Vermietung ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres eine Steuererklärung (Modelo 210) nach den Vorschriften des „fiktiven Nutzungswertes“ zu erstellen. Für jeden Tag an dem die Immobilie nicht fremd genutzt wird, ist die anteilige „Selbstnutzungssteuer“ zu errechnen und fristgerecht zu zahlen. Sollten Sie mehrere Immobilien mit zeitweiligen Leerständen haben, müssen Sie für jede dieser Immobilien die anteilige Selbstnutzungssteuer zahlen.

Auch Ferienvermieter müssen die balearische Touristensteuer abführen, im Volksmund Ecotasa genannt. Diese einer Kurtaxe ähnliche Abgabe gilt auch für Gäste, die private Unterkünfte mieten. Im Fall der Ferienvermietung wird diese Abgabe von den Betreibern oder Eigentümern der Ferienimmobilien erhoben und danach ans Finanzamt abgeführt, ihnen ist somit die Rolle des „Eintreibers“ auferlegt. Die Steuerbehörde verschickt lediglich im ersten Jahr nach der Anmeldung einen Zahlungsbescheid an den Zahlungspflichtigen, daher empfiehlt sich für die Folgejahre die Einrichtung eines automatischen Einzugs.
 

Steuern für Langzeitvermieter

Wird eine Immobilie dagegen zu Wohnzwecken vermietet, werden die Einkünfte ähnlich wie bei Vermietung und Verpachtung in Deutschland ermittelt. Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Auf die ermittelte Bemessungsgrundlage müssen seit 2016 Steuern in Höhe von 19 Prozent gezahlt werden. Diese Steuerlast ist zeitgleich mit der jeweiligen Abgabe der Steuererklärung zu bezahlen, das heißt bis zum 20. Januar des Folgejahres.
 

Knifflige Fragen zur Umsatzsteuer

Die Wohnvermietung in Spanien unterliegt zwar dem Umsatzsteuer-
gesetz, ist jedoch von der Umsatzsteuer befreit. Erklärungen sind nicht notwendig, von seltenen Ausnahmefällen abgesehen wie zum Beispiel dem Erhalt einer Rechnung einer ausländischen Vermittlungsagentur mit Umsatzsteuerumkehr.

Deutsche Eigentümer von Ferienimmobilien in Spanien riskieren, zweimal für die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten zu werden. Der Grund: Das deutsche und das spanische Finanzamt interpretieren die Systemrichtlinie der EU zur Umsatzsteuer unterschiedlich. Die Gefahr lauert für jene Vermieter, die auf Vermittlungsrechnungen deutsche Umsatzsteuer bezahlen. Diese Erkenntnis hat sich nach umfangreichen Kontakten unseres Büros mit Steuerbehörden in beiden Ländern herauskristallisiert und zwingt die Betroffenen zum Handeln.

Der Ablauf des Vermittlungsgeschäftes ist normalerweise wie folgt gestaltet: Der Gast bezahlt den gesamten Mietbetrag an den Vermittler. Dieser leitet das Geld unter Abzug seiner Provision an den Finca-Eigentümer weiter. Für seine Vermittlung stellt die Agentur eine Provisionsrechnung, die umsatzsteuerpflichtig ist. Nur wo – in Spanien oder in Deutschland? Genau hier scheiden sich bei der Konstellation „deutscher Vermieter – deutscher Vermittler – spanische Immobilie“ die Geister.

Zunächst die deutsche Position: Generell sind alle Finca-Eigentümer steuerlich als (Vermietungs-)Unternehmer nach § 2 Umsatzsteuergesetz zu beurteilen. Daher werden bei der Vermittlung von Ferienhäusern stets Umsätze zwischen Unternehmen erzielt. Die Leistungen gelten als dort erbracht, wo der Leistungsempfänger seinen Betriebssitz unterhält. Die Vermittlungsleistungen für Ferienhauseigentümer mit Betriebssitz in Deutschland werden daher im Inland ausgeführt und sind damit in Deutschland steuerbar und steuerpflichtig. Fazit: Der Vermittler in Deutschland stellt dem deutschen Finca-Eigentümer für die Vermittlungsleistung eine Rechnung mit 19 Prozent deutscher Umsatzsteuer.

Gehört die Finca einem spanischen Steuerbürger, gelten auch in diesem Fall die Vermittlungsleistungen als dort ausgeführt, wo der Leistungsempfänger seinen Sitz hat, weshalb in diesem Fall spanische Umsatzsteuer anfällt. Fazit: Der deutsche Vermittler stellt dem Spanier eine Vermittlungsrechnung und weist darin auf dessen Verpflichtung hin, die spanische Umsatzsteuer in Höhe von 21 Prozent direkt an das spanische Finanzamt abzuführen.

Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, dass der spanische Finca-Eigentümer eine internationale Umsatzsteuernummer (USt.-ID) hat. Denn die Leistung selbst – Vermittlung einer Immobilienvermietung – weist den Rechnungsempfänger zwangsläufig als Unternehmer im Sinn der Umsatzsteuer aus. Somit kommt das spanische Finanzamt bei der Beurteilung des in Spanien ansässigen Vermieters zum selben Ergebnis wie das deutsche.

Wie aber stuft die Agencia Tributaria den in Deutschland ansässigen Eigentümer einer Mallorca-Finca ein? Wenn dieser umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung betreibt, liegt klar eine gewerbliche Tätigkeit und somit eine spanische Betriebsstätte vor.

Daher fällt für die Leistung der deutschen Vermittlungsagentur eindeutig spanische Umsatzsteuer an. Doch auch bei der umsatzsteuerfreien Ferienvermietung unterstellt das spanische Finanzamt eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte, sodass für den deutschen Eigentümer die Einzahlung der spanischen Umsatzsteuer in Höhe von 21 Prozent fällig wird. Dabei handelt es sich nicht um die Meinung einzelner Prüfer, die sich auch irren können, sondern um eine Position der spanischen Finanzverwaltung, die durch eine verbindliche Auskunft zementiert ist.

Deutschland sieht in der Vermittlung eine Leistung, die von der in Spanien erbrachten Vermietung und somit von der spanischen Immobilie unabhängig ist, und verlangt die Rechnung mit deutscher Umsatzsteuer. Bei einer Prüfung in Spanien hingegen besteht ein wachsendes Risiko, dass die Agencia Tributaria die Nachzahlung der spanischen Mehrwertsteuer (IVA) verlangt, zuzüglich Strafen und Verzugszinsen. Somit droht eine in der Europäischen Union eigentlich undenkbare Situation, nämlich eine effektive doppelte Umsatzsteuer ohne Recht auf Anrechnung.

Die PlattesGroup hat mit den deutschen und spanischen Behörden ausgiebig diskutiert, mit dem Ergebnis, dass beide Behörden auf ihrer jeweiligen Auslegung bestehen und die Doppelbelastung als systemische Verwerfung bezeichnen. Um eine solche zu vermeiden, könnte man nun vor die EU-Gerichte ziehen. Das wäre zwar interessant, aber auch langwierig und für die Betroffenen nicht hilfreich.

Unser Lösungsvorschlag lautet: Der deutsche Finca-Eigentümer beantragt auch bei umsatzsteuerfreier Vermietung eine internationale Umsatzsteuernummer. Dem deutschen Vermittler teilt er eine spanische Rechnungsadresse – die der Ferienimmobilie – und die Nummer mit (Registro de Operadores Intracomunitarios, ROI). Dann erhält er die Rechnung vom Vermittler ohne deutsche Umsatzsteuer, und der Vermieter zahlt 21 Prozent Umsatzsteuer per
Reverse-Charge-Verfahren in Spanien ein. Die Doppelbelastung dürfte damit vermieden werden.

Unabhängig davon, ob es sich um Vermietungseinkünfte oder um gewerbliche Einkünfte handelt, liegen nach abkommensrechtlichen Regelungen Einkünfte im Zusammenhang mit einem Grundstück vor, sodass die Doppelbesteuerung mittels Anrechnung vermieden wird. Hierfür ist bei Erstellung der deutschen Einkommensteuererklärung zusätzlich die Anlage AUS auszufüllen.
 

Die Umsatzsteuer bei Baumaßnahmen aller Art

Zahlreiche deutsche oder deutschsprachige Bauherren greifen beim Hausbau auf Mallorca gerne auf deutsche Betriebe zurück. Generell gilt, dass für jede Leistung eines Unternehmens im europäischen Ausland ohne Betriebsstätte in Spanien an einen in Spanien ansässigen Unternehmer/Selbständigen die Umsatzsteuer-Umkehr anzuwenden ist, das so genannten Reverse-Charge-Verfahren. Voraussetzung ist jedoch, dass beide Seiten über die internationale Umsatzsteuernummer verfügen. 

Bei einer Leistung an einen privaten Bauherrn in Spanien hingegen hat ein deutscher Handwerker Rechnungen mit Umsatz-
steuer auszustellen, was in der Konsequenz bedeutet, dass er sich in Spanien umsatzsteuerlich anmelden und die entsprechenden Erklärungen beim Finanzamt einreichen muss. Dasselbe gilt für die große Mehrzahl der Vermögensgesellschaften, über die Privatimmobilien gehalten werden. Ertragsteuerlich wird die Anmeldung in Spanien für den deutschen Handwerk erst verpflichtend, wenn er aufgrund der Art und Dauer seiner Tätigkeit im Land eine spanische Betriebsstätte begründet.

Auch für Sanierungsprojekte gilt die Umsatzsteuer-Umkehr. Der Verkauf des sanierten Gebäudes gilt als Erstübergabe und ist somit umsatzsteuerpflichtig. Als Sanierung (rehabilitación) gilt eine umfassende, in die Gebäudestruktur eingreifende Maßnahme, die bestimmte Kriterien erfüllen muss.

Die Wichtigsten:

• Es muss sich um eine Immobilie zu Wohnzwecken handeln.
   

• Der Wert der vorgenommenen Bauarbeiten muss zumindest 25 Prozent des Erwerbspreises (bis zwei Jahre nach Erwerb) oder des Marktwerts zu Beginn der Arbeiten betragen, abzüglich der Kosten für das Grundstück.
   

• Mehr als 50 Prozent der Arbeiten müssen der Konsolidierung oder Behandlung von strukturellen Elementen, Fassaden oder Abdeckungen oder aber bestimmten Erweiterungs- oder Verbesserungsmaßnahmen wie zum Beispiel der Einrichtung behindertengerechter Strukturen gelten.
  
  Eine solche Maßnahme wird nach wir vor mit einer verminderten Mehrwertsteuer (IVA) von zehn Prozent belegt. Im Unterschied zur Sanierung steht die Renovierung, die bei Immobilien in Eigennutzung ebenfalls mit einer verminderten IVA von zehn Prozent belegt ist. Das ist eine Sanierung, Renovierung, Reparatur oder ein Umbau, welche die Kriterien der rehabilitación nicht erfüllt. Zudem muss es sich in diesen Fällen um ein Wohnobjekt in Eigennutzung handeln und der Wert des Materials weniger als 40 Prozent der Gesamtkosten betragen. Jedoch muss der Leistungsempfänger eine Privatperson sein, was zur Folge hat, dass keine IVA-Umkehr praktiziert wird. Im Fall der Vermögensgesellschaft wiederum hat das zur Konsequenz, dass der Vorzugssteuersatz nur dann zur Anwendung kommt, wenn die Rechnungen auf den Mieter ausgestellt werden. Wichtig: Bei Auftragsvergabe an Subunternehmer ist in diesem Fall der Regelsteuersatz anzuwenden, aktuell 21 Prozent.